10月16日，地產(chǎn)板塊繼續(xù)尋底。中證800地產(chǎn)指數(shù)跌破3500點重要支撐位，再次刷新近9年新低。成份股超8成飄綠，“地產(chǎn)雙雄”保利發(fā)展、萬科A均下挫超2.5%。

(資料圖)

熱門ETF方面，地產(chǎn)ETF（159707）低開低走，現(xiàn)場內(nèi)價格跌超2%，實時成交額超2200萬元！值得注意的是，地產(chǎn)ETF（159707）盤中溢價明顯，并且伴隨放量，表明買盤資金活躍，或有資金流入。

從估值來看，中證800地產(chǎn)指數(shù)估值底部特征明顯。截至10月13日，該指數(shù)最新PB估值為0.73倍，歷史百分位為0.16%，低于超99%的時間區(qū)間，估值向上修復(fù)空間大。

申萬宏源最新研報指出，長期地產(chǎn)動能趨弱的趨勢已逐步形成“共識”，但中短期地產(chǎn)需求或被市場過度看空，存在五方面的“誤區(qū)”。明年存在房價上漲、需求恢復(fù)至正增長的可能。

誤區(qū)一：人口拐點=地產(chǎn)拐點。

美國人口增速觸頂后，新屋銷售仍經(jīng)歷兩輪強勁周期?？?cè)丝诓⒉恢苯佑绊懙禺a(chǎn)銷售，關(guān)鍵是人口結(jié)構(gòu)。數(shù)據(jù)顯示中國居民購房存在五個年齡段，但買房群體均是30-55歲人口，購房適齡人口增速與同期總?cè)丝谠鏊僮邉荼畴x，前者才是影響地產(chǎn)銷售的來源。

此外人口增長并非影響地產(chǎn)需求的全貌，我國地產(chǎn)需求增速長期明顯高于全國購房適齡人口增速，人口流動類剛需和置換改善需求對地產(chǎn)需求的影響大于人口增長。地產(chǎn)銷售高增更多來自城鎮(zhèn)中購房人口快速增加，以及人均居住面積的變化（置換改善類需求），而前者源于城鎮(zhèn)化帶動適齡人口進入城鎮(zhèn)，而不是城鎮(zhèn)內(nèi)部人口代際規(guī)律。

誤區(qū)二：“城改”等置換改善類規(guī)模有限。

1）我國住宅存量規(guī)模較大，但有效供給仍不足。從總規(guī)模來看，我國城鎮(zhèn)住宅存量約425億平米，但有效供給或僅為380億平米。從人均視角來看，我國“不缺房子”但“缺面積”，參考可比案例，人均居住面積未來仍有10平方米以上的提升空間。

2）從“城市改造”而非“城中村改造”理解廣義“城改”。更重要的是理解“城改”背后的政策背景和思路，是傳統(tǒng)組織形式不適配快速發(fā)展的城鎮(zhèn)化進程，廣義“城改”還應(yīng)包括目前全國占比近四成的“老住宅”，后者也壓制人均居住面積。

3）中等收入群體提升將驅(qū)動置換需求，尤其是農(nóng)民工。目前農(nóng)民工人均居住面積同時明顯低于農(nóng)村與城鎮(zhèn)，而我國中等收入群體規(guī)模仍有近一倍的提升空間，農(nóng)民工就是主要來源。

誤區(qū)三：人口流動見頂、只會單向流向一線。

1）我國城鎮(zhèn)化空間仍然巨大，尤其是戶籍人口城鎮(zhèn)化。跟主要經(jīng)濟體相同發(fā)展階段相比，我國城鎮(zhèn)化進程明顯偏慢，仍有近10個百分點的提升空間，我國戶籍人口城鎮(zhèn)化率更是低于常住人口近20個百分點。

2）人口單向流向一線的“虹吸效應(yīng)”只是近十年形成的“錯覺”。過去十年人口向高城鎮(zhèn)化率的東部地區(qū)集中流動，人地矛盾突出，但2010年之前我國人口卻是“更平衡”流動，非東部地區(qū)城鎮(zhèn)化速度明顯快于東部。

3）本質(zhì)原因在于產(chǎn)業(yè)政策向工業(yè)（可貿(mào)易部門）傾斜or服務(wù)業(yè)（不可貿(mào)易部門）。

數(shù)據(jù)顯示發(fā)展工業(yè)時期產(chǎn)業(yè)分布區(qū)域內(nèi)更均衡、人口更平衡流動，但發(fā)展服務(wù)業(yè)時期產(chǎn)業(yè)分布高度向核心城市傾斜、虹吸非核心城市、人口單向流動。

誤區(qū)四：弱需求=房價繼續(xù)下行。

1）房價由供需共同決定，而不僅僅是需求影響。18年即出現(xiàn)地產(chǎn)銷售走弱、但房價明顯上漲的情況，源于彼時地產(chǎn)投資明顯走弱、供給偏緊，22H2以來也呈現(xiàn)類似情況。

2）明年或再度出現(xiàn)供給深度出清、支撐新房價格情況。我們地產(chǎn)投資領(lǐng)先指標顯示，24H2投資面臨更大內(nèi)生性壓力，源于深度下行的新開工滯后傳導(dǎo)。

3）二手房潛在供給巨大，價格彈性或低于新房。二手房逐年增加但掛牌量卻逐年下滑，我國目前二手房成交占比或僅15%（美國90%），未來潛在供給巨大。

誤區(qū)五：短期銷售弱完全源于長期因素映射。

雖然近年來地產(chǎn)銷售走弱存在適齡人口增速下降、城鎮(zhèn)化放緩等長期因素影響，但更多源于城鎮(zhèn)內(nèi)部適齡人口中購房比例短期連續(xù)下滑。測算城鎮(zhèn)購房適齡人口中每年購房人數(shù)比以往少了880萬。本輪城鎮(zhèn)適齡人口購房比例連續(xù)兩年下降，部分原因是前期父母替代子女需求影響，但更多是房價持續(xù)下行導(dǎo)致居民購房預(yù)期磨底、購房需求遞延。預(yù)期磨底也形成超額儲蓄，甚至演變?yōu)樘崆斑€貸。

從后期展望來看，申萬宏源認為地產(chǎn)行業(yè)短期恢復(fù)可持續(xù)，中期回落有韌性。從短期看，政策聚焦改善性需求+房價企穩(wěn)+超額儲蓄釋放，助推地產(chǎn)銷售溫和改善。從中期看，人口增長類剛需面臨拐點，但人口流動與改善需求空間仍大。

在需求復(fù)蘇中，頭部房企或率先受益。資料顯示，地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，匯集市場16只頭部優(yōu)質(zhì)房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優(yōu)勢，前十大成份股權(quán)重超8成！地產(chǎn)ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性與辨識度。

數(shù)據(jù)來源：滬深交易所。

風險提示：地產(chǎn)ETF被動跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數(shù)成份股構(gòu)成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時調(diào)整。文中指數(shù)成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向?；鸸芾砣嗽u估的本基金風險等級為R3-中風險，適合適當性評級C3以上投資者。任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個股、評論、預(yù)測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責。另，本文中的任何觀點、分析及預(yù)測不構(gòu)成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負任何責任。基金投資有風險，基金的過往業(yè)績并不代表其未來表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績并不構(gòu)成基金業(yè)績表現(xiàn)的保證，基金投資需謹慎。