許多宏觀分析已經(jīng)難以展開，房地產(chǎn)已經(jīng)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)深切的捆綁在一起。這個(gè)時(shí)候，講什么悲觀或者樂觀，都已經(jīng)不重要。冷靜的面對，度過就好。

近來和一些同學(xué)交流，讓我覺得，如果不能為自己的買房行為多尋找一個(gè)支點(diǎn)——那本是正常市場下的合理之舉，那么你在眼下這個(gè)市況中幾乎不能做出任何決策。

打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋确?，給到別人買房子提供建議，某種程度上就像醫(yī)生給患者做診斷。每個(gè)人的情況都不同，每個(gè)醫(yī)生的水平也不同，而且前者往往更加的困難。原因在于，醫(yī)學(xué)畢竟是科學(xué)，雖然醫(yī)生的水平各不同，但是針對醫(yī)生的診斷，外行很難也不敢去輕率置喙。然而經(jīng)濟(jì)學(xué)并非科學(xué)，針對每個(gè)人的買房建議，就如同情感糾葛一樣，一旦放到網(wǎng)上，會(huì)出現(xiàn)一大堆甚至彼此對撞的觀點(diǎn)，七嘴八舌的人可以給出千變?nèi)f化的說法。任你是再厲害的專家，都難以實(shí)現(xiàn)掌握全部樓盤的信息對稱。那個(gè)景象，就像人們常常嘲笑兩個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)起門來討論一個(gè)問題，最后一定會(huì)出現(xiàn)三個(gè)觀點(diǎn)一樣。

【資料圖】

是以，表現(xiàn)在微觀決策上，尤其是買房自住，首先要正視的問題一定是巨大的個(gè)體差異化。從這一點(diǎn)出發(fā)，我們可以推導(dǎo)出至少一點(diǎn)：

僅僅是為了買一套房子自住，個(gè)人關(guān)心甚至弄懂宏觀、中觀的東西，其實(shí)真的不那么重要——那對于投資更為重要一些。

我們說宏觀的東西，比方說國際形勢變化、宏觀經(jīng)濟(jì)走向；我們說中觀的東西，比如說深圳房地產(chǎn)的成交情況、房屋的均價(jià)走勢……這些，都不那么重要。真正重要的，是自己的需要、選擇的標(biāo)的、以及風(fēng)險(xiǎn)承受力。

所有宏觀、中觀的部分，統(tǒng)歸可以指向一點(diǎn)：擇時(shí)。也即是說，關(guān)于時(shí)機(jī)的判斷，你能不能夠判斷到最佳的入市時(shí)機(jī)，“抄到底”。必須承認(rèn)，在任何一個(gè)“熊市”——或者任何形式的市場——買房子，再敢下手的人也會(huì)心里犯嘀咕：我會(huì)不會(huì)抄底在半山腰，哪怕是半山腳。每個(gè)人都想著：買下這套房子，然后等半年之后回頭看，咦，發(fā)現(xiàn)自己抄了個(gè)底！那會(huì)讓覺得自己不單是幸運(yùn)的，而且是有眼光的……同樣，每個(gè)人都不想做那個(gè)大冤種，抄到半山腰，那不僅意味著自己蒙受了虧損，而且還要承受一種“智識上存在缺陷”式的自我貶低，面子不好看。

如果讓我來給一句話總結(jié)，我堅(jiān)持選擇這句：沒有人買房子不考慮未來的價(jià)格波動(dòng)，但同樣，沒有人能夠看透房價(jià)在某一個(gè)時(shí)間段的價(jià)格波動(dòng)。在住房市場可資追溯的電子數(shù)據(jù)足夠公開透明的情況下，人們都看不透，更不要說如今我們的價(jià)格信息在很大程度上是被扭曲的情況下。

拋開一些視鏡效應(yīng)，我們可以觀察到，歷史上真正買房子賺到錢的人，往往不是那種真正帶有所謂“炒房意圖”的人，尤其絕對不會(huì)是那些通過數(shù)十張信用卡套現(xiàn)激進(jìn)高杠桿的玩家。相反，那些帶有明確炒房意圖的人，通常會(huì)把自己搞得很糟糕。就拿這一輪調(diào)整來講，不要說那些高杠桿的玩家像激進(jìn)派開發(fā)商一樣倒下了，即便是不少“短短三年資產(chǎn)做到1個(gè)億”的房產(chǎn)大V，也一樣非常不好過。大勢之下，沒有人可以幸免，我們要承認(rèn)這一點(diǎn)，少點(diǎn)自負(fù)，多一些市場敬畏。

這是我所說的要為買房“尋找多一個(gè)支點(diǎn)”的現(xiàn)實(shí)意義，這是歷次樓市周期提供的教訓(xùn)，更是回到本源的做法。

讓我簡單來舉例。

一位在深圳15年的粉絲X女士要買羅湖的一個(gè)老二手房，上世紀(jì)90年代的房子，大約62平米多點(diǎn)，最初報(bào)價(jià)是260萬，X同學(xué)與業(yè)主談判初始降到227萬，到本周最后實(shí)際成交價(jià)為：218萬，單價(jià)大約是3.5萬。我查了下，在2021年5月的時(shí)候，這個(gè)樓盤成交單價(jià)大約為5萬/平米，以此為起點(diǎn)計(jì)算，大約下跌了3成。以最初報(bào)價(jià)260萬算，殺價(jià)1成6。

X女士問我，買不買得過？我認(rèn)為OK。這是基于我對她的情況做出深入對話的基礎(chǔ)上：1）她買房子，最簡單的因由是不想再交給房東租金，想在深圳擁有一套屬于自己的房子；2）在羅湖選房子，是想離自己的家人近一些。

當(dāng)然可以繼續(xù)等待，等待下一個(gè)可能會(huì)更低的價(jià)格，也許會(huì)出現(xiàn)。但這就回到了前面講的，你有可能陷入“完美總在下一個(gè)”的無限循環(huán)里。1）你不能知曉房價(jià)何時(shí)到底，尤其是落地到某個(gè)樓盤某個(gè)戶型上，在何時(shí)出現(xiàn)極端價(jià)格的概率分布，完全不可測。所以，即便你大能知道盤面均值到底，放到具體一個(gè)樓盤里也無微觀意義。2）你會(huì)損失掉買房子的“獲益”——“擁有一套屬于自己的房子”的獲益，或者是“改善居住條件”的獲益。理解這個(gè)“獲益”非常重要，常有人講，租房子也可以“過得很好”，說這話的常常是買了房的人。這就像說，經(jīng)歷了人生絢爛的人會(huì)覺得平淡最美，離過婚的人也可能會(huì)勸告你人為什么要結(jié)婚。但對于絕大部分普通家庭來說，這一生中的某個(gè)階段是不是“有產(chǎn)”，很重要（即便是一段生命體驗(yàn)）。

所以，我講，如果你是自住，那么下注之前，想明白自己的“支點(diǎn)”在哪，那個(gè)支點(diǎn)絕不應(yīng)該是價(jià)格。否則，你十有八九會(huì)陷入到做不出任何決策的“猶豫”漩渦。而且，即便你下了注，你也難以撐住每日房價(jià)的波動(dòng)之苦，每天會(huì)陷入“買錯(cuò)了”的心理煎熬之中。

如同股市一般。僅僅是出于預(yù)期股價(jià)立即上漲而去買股票，你不會(huì)放棄每天看盤，也會(huì)被每一次市場波動(dòng)所驚擾。股價(jià)漲了你想賣，跌了你也想賣。我是非常反對那種天天看盤去操作的玩法，我既沒那個(gè)精力也沒那個(gè)定力——時(shí)時(shí)刻刻看盤的事兒我不是沒干過，結(jié)果是幾乎每一刻我都好想賣！好想換！

如果非要談到窗口，那么，對于自住者，我認(rèn)為現(xiàn)在就是不錯(cuò)的窗口，這是顯而易見的。除了先前我們講的邏輯——比如市場邁入買方市場你可以從容選盤、有大量的限價(jià)盤可以選擇——之外，如今還有一個(gè)很重要的理由，很多二手樓盤價(jià)格已經(jīng)跌到了新盤以下——這才是一個(gè)正常的市場，同類可比條件下，新盤價(jià)格應(yīng)該比二手房高出1-2成才對。相比于2021年，你可以動(dòng)輒省下幾百萬。

同樣，我們要強(qiáng)調(diào)的是，如果是投資（買房搏升值），現(xiàn)在依然不是好機(jī)會(huì)。原因無關(guān)房價(jià)是否到底，而是關(guān)乎未來的不確定性太高，宏觀方面的不確定性，房地產(chǎn)行業(yè)出清的不確定性，都太高了。

當(dāng)面對不確定的時(shí)候，我們沒有辦法拿著不多的真金白銀去賭一個(gè)單純的信念?；蛘哒f，投資里面需要很好的耐心（以及正確的能力圈）。如果你的投資生涯拉長到未來30年那么長，那么，這個(gè)當(dāng)下，早一點(diǎn)，晚一點(diǎn)，重要嗎？至少我認(rèn)為，現(xiàn)在應(yīng)該做的事，是持續(xù)的讀書思考，努力的保持賺錢能力。整個(gè)世界都在變，我們以往所抱持的認(rèn)知已經(jīng)不能再適應(yīng)當(dāng)下的新時(shí)代——所謂的“商業(yè)周期”理論顯然已經(jīng)無法說明當(dāng)下的中國經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)（A股其實(shí)還要比房地產(chǎn)容易看懂一點(diǎn)，房地產(chǎn)真的已經(jīng)成為宏觀經(jīng)濟(jì)巨大的考驗(yàn)）。