10月17日，申港證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究周報(bào)。

每周一談：節(jié)后新房銷售同比回落 二手房延續(xù)同比增長(zhǎng)

節(jié)后首周，30城新房銷售面積單周同比增速回落。截止至10月15日（周六），30城新房銷售面積單周同比增速為-19%，較前周下降13.8pct，累計(jì)同比增速-6.9%，較前一周下降0.5pct；其中一二三線城市銷售面積單周同比增速分別為-5.9%、-28%、-10.8%，分別較上周上升12.2pct、下降32.1pct、上升0.7pct。節(jié)后首周新房高頻銷售數(shù)據(jù)顯示，商品房網(wǎng)簽熱度有小幅下降，考慮到網(wǎng)簽滯后因素，數(shù)據(jù)反應(yīng)9月下旬至10月初整體市場(chǎng)熱度邊際有所下降。

(相關(guān)資料圖)

從絕對(duì)值來看，高頻數(shù)據(jù)銷售面積仍處于近5年低位，但向下偏離幅度近期整體呈收窄趨勢(shì)。從趨勢(shì)來看，30城新房銷售面積絕對(duì)值于3月下旬達(dá)2023年內(nèi)高位后一路下探，至8月上旬觸底，隨后與以往年份的差距開始收窄，盡管9月下旬至10月初仍不及以往年份數(shù)據(jù)，但高頻銷售面積向下偏離幅呈收斂趨勢(shì)；政策出臺(tái)促進(jìn)了需求進(jìn)場(chǎng)，疊加市場(chǎng)自身周期的作用，商品房銷售的情緒階段性低點(diǎn)已過。

13城二手房銷售面積單周同比實(shí)現(xiàn)正增速，與前一周基本持平。截止至10月14日（周五），13城二手銷售面積單周同比增速為20.8%，較前一周下降0.6pct，累計(jì)同比增速26%，較前一周下降0.1pct；從邊際熱度變動(dòng)來看，節(jié)后二手房市場(chǎng)熱度保持平穩(wěn)，延續(xù)同比增長(zhǎng)勢(shì)頭，且仍表現(xiàn)好于新房市場(chǎng)。

從絕對(duì)值來看，高頻數(shù)據(jù)銷售面積保持在近年平均水平附近，二手房銷售始終好于新房。從趨勢(shì)來看，9月初認(rèn)房不認(rèn)貸政策推出后，二手房高頻銷售面積有顯著提升，進(jìn)入9月底后有小幅回落，但仍位于近年均值附近，好于新房銷售表現(xiàn)。

從高頻數(shù)據(jù)觀察，可以確認(rèn)銷售基本面情緒階段性觸底，進(jìn)入平臺(tái)博弈階段。成交量快速下跌的階段已在6-8月走完，9月在市場(chǎng)自身周期修復(fù)以及政策雙重作用下，一二手房銷售成交量逐步企穩(wěn)并一度出現(xiàn)回升。盡管進(jìn)入10月后，市場(chǎng)熱度邊際有所下降，但申港證券認(rèn)為階段性的情緒低點(diǎn)已過，觀望的需求將逐步入場(chǎng)，對(duì)銷售形成承托。

數(shù)據(jù)追蹤（10月2日-10月8日）：

新房市場(chǎng)：30城成交面積單周及累計(jì)同比分別為-5pct、-6pct，一線城市-18pct，1pct，二線城市4%，-16pct，三線城市-12pct，-13pct。

二手房市場(chǎng)：13城二手房成交面積單周同比21pct，累計(jì)同比26pct。

土地市場(chǎng)：100城土地供應(yīng)建筑面積累計(jì)同比-22pct，成交建筑面積累計(jì)同比-14pct，成交金額累計(jì)同比-22pct，土地成交溢價(jià)率為2.5%。

城市行情環(huán)比：國(guó)慶數(shù)據(jù)波動(dòng)，北京（-72pct），上海（-80pct），廣州（-68pct），深圳（-62pct），南京（-24pct），杭州（-81pct），武漢（-46pct）。

投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國(guó)央企華潤(rùn)置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷售轉(zhuǎn)化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際；關(guān)注土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)改善房企綠城中國(guó)、龍湖集團(tuán)；關(guān)注優(yōu)質(zhì)區(qū)域深耕中小盤國(guó)企機(jī)會(huì)天地源、城建發(fā)展、保利置業(yè)；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期，個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。