01

老實(shí)講，樓市刺激政策的效果不太理想。

(相關(guān)資料圖)

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，9月30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積為1205萬(wàn)平方米，環(huán)比微增3%，同比下降23%。其中假期期間（9月29日-10月6日），35個(gè)重點(diǎn)城市日均成交面積較去年國(guó)慶假期及2019年假期下降了20%左右。具體數(shù)據(jù)不講了，大家都很清楚，關(guān)鍵是為何刺激效果不好？

老生常談的是收入、信心、預(yù)期。確實(shí)也有這方面的問(wèn)題，但更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，想買的人買不起，有錢的人又不缺房，有需求的買不到合適的產(chǎn)品，而市場(chǎng)上的產(chǎn)品大多又同質(zhì)化太高，找不到合適的客群，只能通過(guò)“降價(jià)”、“偷面積”這種低水平來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，這就是當(dāng)下的樓市。

地產(chǎn)營(yíng)銷的手法，依舊是過(guò)度飽和的微信刷屏、高強(qiáng)度的信息灌輸、制造搶房的火熱場(chǎng)景，給購(gòu)房者洗腦，讓大家相信樓盤未來(lái)價(jià)值可期。比如，某某醫(yī)院、學(xué)校、高端CBD進(jìn)駐；比如，某某地鐵站，距離中心區(qū)30分鐘?；蛘?，干脆就是廣撒網(wǎng)的信息投放，逮一個(gè)算一個(gè)。

這是每一個(gè)新盤、每一個(gè)售樓處的共性。但是，每一個(gè)看房的人、想要買房的人，都經(jīng)歷過(guò)這一波的樓市周期，或者被這一輪“下跌周期”教訓(xùn)過(guò)，或者在微信、小紅書、抖音上自覺(jué)或不自覺(jué)地學(xué)習(xí)房地產(chǎn)知識(shí)（爆款就是“買房如何避坑”），不會(huì)輕易被帶進(jìn)洗腦的節(jié)奏。

近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在“降價(jià)”、“偷面積”營(yíng)銷的獨(dú)木橋上，開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越慘烈、越來(lái)越卷，據(jù)說(shuō)有的項(xiàng)目得房率可以超過(guò)100%。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就看誰(shuí)的價(jià)格更低，誰(shuí)送的面積更大、得房率更高，這個(gè)慘烈的競(jìng)爭(zhēng)不僅沒(méi)有底部，還惡化了市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致“等房?jī)r(jià)下跌”。

02

本質(zhì)上講，這是舊模式在作祟，或者說(shuō)舊模式依賴深入到骨髓，短期難以改變。所謂的舊模式，就是靠售樓處吹噓宏大的規(guī)劃、靠華而不實(shí)的樣板房，更靠房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，支撐源源不斷的買房需求。至于，回應(yīng)社區(qū)生活的痛點(diǎn)、貨真價(jià)實(shí)的配套、不變質(zhì)的物業(yè)管理，很難做到。

很多人都說(shuō)房地產(chǎn)已經(jīng)把力氣用盡了，但是大城市里又有多少人對(duì)自己的居住條件真正滿意呢？舉幾個(gè)例子，筆者一位廣州的朋友，手上有兩套房，剛生了小孩，原有的房子住不下，打算換個(gè)大點(diǎn)兒的房子。同時(shí)，內(nèi)地父母來(lái)照看小孩，打算把老家房子賣掉，在廣州買一套。

你看，這個(gè)有房者的人，還要買兩套房，而且這個(gè)需求是剛性的。去年下半年，筆者的新房裝修，就在小紅書上找了一家在深圳做私人定制的裝修設(shè)計(jì)公司。朋友看了我的裝修風(fēng)格，也想找這家公司做，但對(duì)方告訴我，他們深圳的單都做不完，他們不想接廣州的業(yè)務(wù)了。

可見(jiàn)，需求潛力有多大！

筆者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在售樓處看房的人，有這么幾類：要么是“小兩口”看婚房，要么是父母帶著剛參加工作的子女看房，要么是“三代人”看房，想換套大房子，或小孩到了上學(xué)年齡，想換套房。這些都是想買房的人，都是剛需或改善型需求，而且是很迫切要買房的人。

總結(jié)來(lái)看，有的要買房、有的要換房、有的要租房、有的要裝修。這樣的圖譜，本該是良性循環(huán)的美好場(chǎng)景，卻實(shí)現(xiàn)不了。于是，一邊是房子賣不掉，開發(fā)商可勁兒降價(jià)，一邊是需求嗷嗷待哺。

因此，需求不足是個(gè)偽命題！

房?jī)r(jià)太高，只是一方面，但對(duì)那些有支付能力的人來(lái)說(shuō)，想買到合適的房子，也挺難的。因?yàn)闆](méi)毛病、沒(méi)硬傷的項(xiàng)目，太少了。你可能會(huì)說(shuō)太挑剔了。確實(shí)，新時(shí)代的人群對(duì)品質(zhì)不妥協(xié)，但供給端還停留在舊模式，靠規(guī)劃宣傳、靠話術(shù)誘導(dǎo)、靠營(yíng)銷造勢(shì)，唯獨(dú)沒(méi)有關(guān)注客戶的需求。

03

很多人喜歡用“一鯨落而萬(wàn)物生”來(lái)展望房地產(chǎn)困境之合理性。從中長(zhǎng)期來(lái)看，萬(wàn)物一定生，但當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)間，我們要面對(duì)“鯨落”帶來(lái)的痛苦。這個(gè)一段時(shí)間，可能會(huì)比較長(zhǎng)，這不是我悲觀，而是普遍都不希望“一鯨落”，近期各個(gè)主體的眾生相也讓政策更難見(jiàn)效。

比如，近期施工單位承接業(yè)主（城投平臺(tái)）的工程時(shí)，城投平臺(tái)要求施工單位必須一起出資拿地；比如，城投的地產(chǎn)項(xiàng)目尋找代建單位合作時(shí)，要求代建單位必須承擔(dān)30%-50%的物業(yè)銷售兜底責(zé)任（在招標(biāo)文件中明確規(guī)定）；再比如，產(chǎn)業(yè)拿地的時(shí)候，要求捆綁商住用地。

背后的問(wèn)題是賣地難、財(cái)政難！

很多地方政府一直在咨詢，有什么實(shí)招、大招、有用的招，能把銷售拉起來(lái)，把地賣得掉。問(wèn)題是，庫(kù)存有多大，大家心里都清楚，很多熱點(diǎn)城市（甚至一線城市）的廣義庫(kù)存要5-8年，才能消化完。即便現(xiàn)在樓市穩(wěn)定了，但面對(duì)這么大的庫(kù)存，還要供地，未來(lái)能穩(wěn)定嗎？

這種操作，對(duì)預(yù)期的影響實(shí)在太大了。所以，我一直建議，凡是廣義庫(kù)存周期超過(guò)3年的，一律暫停供地。這一招一定有用，問(wèn)題是能做到嗎？要命的是，一邊想著怎么賣地賣房，一邊在拋售：

9月20日，北京市朝陽(yáng)區(qū)住建委拋售154套住宅；

9月25日，濟(jì)南城發(fā)集團(tuán)旗下公司拋售1341套、合計(jì)16.6萬(wàn)平方米的住宅；

9月28日，消息稱，廣州某國(guó)資集團(tuán)計(jì)劃出售400套準(zhǔn)現(xiàn)房，價(jià)值5億元。

除了資金緊張的原因外，也有擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，影響國(guó)有資產(chǎn)保值增值的考慮。這其中，有一部分是自持或招牌掛用地移交的房源，很多是保障性租賃住房、長(zhǎng)租房、人才房。照理說(shuō)，這些房源應(yīng)長(zhǎng)期持有、不該賣掉，但市場(chǎng)下行，也顧不了那么多了，這個(gè)現(xiàn)象太怪誕了。

近期，一家頭部央企開發(fā)商惠州（臨深）樓盤五折賣房的消息引起軒然大波。網(wǎng)民在人民網(wǎng)留言板上反映，“該樓盤四期備案價(jià)1.5萬(wàn)元/平米，最高賣到近1.7萬(wàn)/平米，當(dāng)時(shí)開房商捂盤惜售，對(duì)外宣稱已無(wú)房源，留了幾棟不賣，后來(lái)市場(chǎng)變差，今年國(guó)慶期間低價(jià)清盤。

最新的價(jià)格為7800~8500元/平方米，相比最高價(jià)“腰斬”。無(wú)獨(dú)有偶，國(guó)慶期間武漢某國(guó)企樓盤售價(jià)從1.8萬(wàn)元降至1.3萬(wàn)元，直降5000元/平。由于老業(yè)主維權(quán)，這兩個(gè)樓盤降價(jià)行為被叫停，但背后的問(wèn)題與國(guó)資賣房如出一轍，即樓市下行，保資金鏈、拋棄資產(chǎn)貶值的物業(yè)。

問(wèn)題是，有沒(méi)有考慮過(guò)，這種行為對(duì)脆弱的樓市預(yù)期，有何等影響？拿惠州來(lái)說(shuō)，常住人口只有600萬(wàn)，但十多年來(lái)，一直維持著2000萬(wàn)人口（比如廣州、佛山）的商品房供應(yīng)量。究竟有多少合理的需求，大家心里都很清楚。只不過(guò)，都徜徉在泡沫中，過(guò)一天是一天。

04

暴雷房企的態(tài)度，更值得玩味。在碧桂園正式宣告違約的同一天（2023/10/10），碧桂園服務(wù)官宣總裁及執(zhí)行董事李長(zhǎng)江辭任的消息，李長(zhǎng)江本人也在朋友圈發(fā)文：“十二年，一個(gè)小輪回。在一線面對(duì)過(guò)問(wèn)題，在高處看見(jiàn)過(guò)風(fēng)景。一切都是剛剛好，一切都如我所愿……”

這樣的言辭難言恰當(dāng)！

對(duì)于風(fēng)雨飄搖期的碧桂園來(lái)說(shuō)，什么是“一切都是剛剛好”，什么是“一切都如我所愿”，這樣的話，是一家陷入困境的企業(yè)應(yīng)該有的表達(dá)嗎？?jī)?yōu)雅地、帶著樓市上升期的紅利全身而退了，留給行業(yè)和市場(chǎng)的，是一個(gè)棘手的局面，甚至一個(gè)爛攤子，類似這種套現(xiàn)，比比皆是。

市場(chǎng)下行了，各種立場(chǎng)、套現(xiàn)、跑路。前面講的都是這樣的案例。除民企、國(guó)企和地方政府，銀行“雨天收傘”的案例更多。國(guó)家在去年底針對(duì)民企融資提出“三支箭”，但落實(shí)的效果一直不好。即便是干凈的地塊、資金可以封閉運(yùn)行，但因?yàn)槭敲衿?，就是不給貸款。

筆者親眼所見(jiàn)，某銀行為了維護(hù)自己的債權(quán)，和地方政府搶監(jiān)管的預(yù)售資金，把監(jiān)管賬戶上用作保交樓的資金私自劃走了（當(dāng)然，現(xiàn)在不可以這樣操作了）。而具有諷刺意味的是，在樓市上升期，都在搶著給開發(fā)商“喂錢”，甚至違規(guī)操作，吃相和姿態(tài)與現(xiàn)在完全不同。

問(wèn)題是，銀行“雨天收傘”，本來(lái)可以獲得的資金也被捂緊了，開發(fā)商資金緊張，必然降價(jià)賣房，最終的結(jié)果是，大家一損俱損，銀行的債權(quán)也得不到保障?？墒牵谶@個(gè)博弈局里，這是最佳選擇?，F(xiàn)在依然如此。所以，也就不能怪老百姓掛牌賣房了，因?yàn)榇蠹叶际抢硇匀恕?/p>

允許你從“all in”轉(zhuǎn)向“all out”，我也可以！

所以，不要罵我“不帶頭唱多地產(chǎn)”，你自己要看好的話，積極響應(yīng)，多買幾套，上做貢獻(xiàn)，中間利經(jīng)濟(jì)，下利自個(gè)（早日實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由）。另外，也不要罵我“不能出好招就不要添亂”，你如果能想出好招來(lái)，我給你鞠躬。問(wèn)題是，開口閉口救樓市，但始終說(shuō)不出可行的措施。

我講這么多，是要告訴大家，樓市當(dāng)下的局面，是過(guò)去20年（2001-2021年）商品房“單邊上漲”、“只允許上漲、不讓下跌”的結(jié)果（每有下跌時(shí)政策就迫不及待地將其拉起來(lái)）?，F(xiàn)在，到了買單的時(shí)候了，不得不承受從“一鯨落”到“萬(wàn)物生”的陣痛，別無(wú)他法。

近期，刷屏朋友圈的《大夢(mèng)》，唱出了生而為人的種種艱辛與不甘。很多問(wèn)題，過(guò)去都有答案，因?yàn)橛泻艽罂臻g，現(xiàn)在都是騎虎難下、進(jìn)退維谷、左右為難，進(jìn)一尺可能雷霆萬(wàn)鈞，退一步也未必海闊天空，“一鯨落”了，但“萬(wàn)物未生”，回答怎么辦，很難的，沒(méi)有一招鮮的藥丸。

從實(shí)際調(diào)研看，一維工具是最擅長(zhǎng)的，比如“面多了加水、水多了加面”，過(guò)去幾十年屢試不爽。一旦需要多維工具，比如城中村改造、保障性住房、鄉(xiāng)村振興等等，這些有潛力和優(yōu)勢(shì)，但都不會(huì)用（沒(méi)有動(dòng)力）。這個(gè)過(guò)程必然要經(jīng)歷，我們可以感嘆，但也不需要過(guò)于悲觀。

最后，所有讓我們撞得頭破血流的南墻，都會(huì)在時(shí)間的長(zhǎng)河里，慢慢變成被不經(jīng)意跨越的門檻。從“一鯨落”到“萬(wàn)物生”，必然會(huì)到來(lái)。每一個(gè)人在時(shí)代變遷面前，難免會(huì)感到無(wú)力，會(huì)體驗(yàn)幻滅，但正是每一個(gè)微觀個(gè)體的覺(jué)悟、適應(yīng)與改變，才最終合力推動(dòng)了自我突破與創(chuàng)新發(fā)展。