01
老實(shí)講,樓市刺激政策的效果不太理想。
(相關(guān)資料圖)
據(jù)CRIC監(jiān)測,9月30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積為1205萬平方米,環(huán)比微增3%,同比下降23%。其中假期期間(9月29日-10月6日),35個(gè)重點(diǎn)城市日均成交面積較去年國慶假期及2019年假期下降了20%左右。具體數(shù)據(jù)不講了,大家都很清楚,關(guān)鍵是為何刺激效果不好?
老生常談的是收入、信心、預(yù)期。確實(shí)也有這方面的問題,但更現(xiàn)實(shí)的問題是,想買的人買不起,有錢的人又不缺房,有需求的買不到合適的產(chǎn)品,而市場上的產(chǎn)品大多又同質(zhì)化太高,找不到合適的客群,只能通過“降價(jià)”、“偷面積”這種低水平來競爭,這就是當(dāng)下的樓市。
地產(chǎn)營銷的手法,依舊是過度飽和的微信刷屏、高強(qiáng)度的信息灌輸、制造搶房的火熱場景,給購房者洗腦,讓大家相信樓盤未來價(jià)值可期。比如,某某醫(yī)院、學(xué)校、高端CBD進(jìn)駐;比如,某某地鐵站,距離中心區(qū)30分鐘?;蛘撸纱嗑褪菑V撒網(wǎng)的信息投放,逮一個(gè)算一個(gè)。
這是每一個(gè)新盤、每一個(gè)售樓處的共性。但是,每一個(gè)看房的人、想要買房的人,都經(jīng)歷過這一波的樓市周期,或者被這一輪“下跌周期”教訓(xùn)過,或者在微信、小紅書、抖音上自覺或不自覺地學(xué)習(xí)房地產(chǎn)知識(爆款就是“買房如何避坑”),不會輕易被帶進(jìn)洗腦的節(jié)奏。
近期調(diào)研發(fā)現(xiàn),在“降價(jià)”、“偷面積”營銷的獨(dú)木橋上,開發(fā)商競爭越來越慘烈、越來越卷,據(jù)說有的項(xiàng)目得房率可以超過100%。對購房者來說,就看誰的價(jià)格更低,誰送的面積更大、得房率更高,這個(gè)慘烈的競爭不僅沒有底部,還惡化了市場預(yù)期,導(dǎo)致“等房價(jià)下跌”。
02
本質(zhì)上講,這是舊模式在作祟,或者說舊模式依賴深入到骨髓,短期難以改變。所謂的舊模式,就是靠售樓處吹噓宏大的規(guī)劃、靠華而不實(shí)的樣板房,更靠房價(jià)上漲預(yù)期,支撐源源不斷的買房需求。至于,回應(yīng)社區(qū)生活的痛點(diǎn)、貨真價(jià)實(shí)的配套、不變質(zhì)的物業(yè)管理,很難做到。
很多人都說房地產(chǎn)已經(jīng)把力氣用盡了,但是大城市里又有多少人對自己的居住條件真正滿意呢?舉幾個(gè)例子,筆者一位廣州的朋友,手上有兩套房,剛生了小孩,原有的房子住不下,打算換個(gè)大點(diǎn)兒的房子。同時(shí),內(nèi)地父母來照看小孩,打算把老家房子賣掉,在廣州買一套。
你看,這個(gè)有房者的人,還要買兩套房,而且這個(gè)需求是剛性的。去年下半年,筆者的新房裝修,就在小紅書上找了一家在深圳做私人定制的裝修設(shè)計(jì)公司。朋友看了我的裝修風(fēng)格,也想找這家公司做,但對方告訴我,他們深圳的單都做不完,他們不想接廣州的業(yè)務(wù)了。
可見,需求潛力有多大!
筆者調(diào)研發(fā)現(xiàn),在售樓處看房的人,有這么幾類:要么是“小兩口”看婚房,要么是父母帶著剛參加工作的子女看房,要么是“三代人”看房,想換套大房子,或小孩到了上學(xué)年齡,想換套房。這些都是想買房的人,都是剛需或改善型需求,而且是很迫切要買房的人。
總結(jié)來看,有的要買房、有的要換房、有的要租房、有的要裝修。這樣的圖譜,本該是良性循環(huán)的美好場景,卻實(shí)現(xiàn)不了。于是,一邊是房子賣不掉,開發(fā)商可勁兒降價(jià),一邊是需求嗷嗷待哺。
因此,需求不足是個(gè)偽命題!
房價(jià)太高,只是一方面,但對那些有支付能力的人來說,想買到合適的房子,也挺難的。因?yàn)闆]毛病、沒硬傷的項(xiàng)目,太少了。你可能會說太挑剔了。確實(shí),新時(shí)代的人群對品質(zhì)不妥協(xié),但供給端還停留在舊模式,靠規(guī)劃宣傳、靠話術(shù)誘導(dǎo)、靠營銷造勢,唯獨(dú)沒有關(guān)注客戶的需求。
03
很多人喜歡用“一鯨落而萬物生”來展望房地產(chǎn)困境之合理性。從中長期來看,萬物一定生,但當(dāng)前及未來一段時(shí)間,我們要面對“鯨落”帶來的痛苦。這個(gè)一段時(shí)間,可能會比較長,這不是我悲觀,而是普遍都不希望“一鯨落”,近期各個(gè)主體的眾生相也讓政策更難見效。
比如,近期施工單位承接業(yè)主(城投平臺)的工程時(shí),城投平臺要求施工單位必須一起出資拿地;比如,城投的地產(chǎn)項(xiàng)目尋找代建單位合作時(shí),要求代建單位必須承擔(dān)30%-50%的物業(yè)銷售兜底責(zé)任(在招標(biāo)文件中明確規(guī)定);再比如,產(chǎn)業(yè)拿地的時(shí)候,要求捆綁商住用地。
背后的問題是賣地難、財(cái)政難!
很多地方政府一直在咨詢,有什么實(shí)招、大招、有用的招,能把銷售拉起來,把地賣得掉。問題是,庫存有多大,大家心里都清楚,很多熱點(diǎn)城市(甚至一線城市)的廣義庫存要5-8年,才能消化完。即便現(xiàn)在樓市穩(wěn)定了,但面對這么大的庫存,還要供地,未來能穩(wěn)定嗎?
這種操作,對預(yù)期的影響實(shí)在太大了。所以,我一直建議,凡是廣義庫存周期超過3年的,一律暫停供地。這一招一定有用,問題是能做到嗎?要命的是,一邊想著怎么賣地賣房,一邊在拋售:
9月20日,北京市朝陽區(qū)住建委拋售154套住宅;
9月25日,濟(jì)南城發(fā)集團(tuán)旗下公司拋售1341套、合計(jì)16.6萬平方米的住宅;
9月28日,消息稱,廣州某國資集團(tuán)計(jì)劃出售400套準(zhǔn)現(xiàn)房,價(jià)值5億元。
除了資金緊張的原因外,也有擔(dān)心房價(jià)繼續(xù)下跌,影響國有資產(chǎn)保值增值的考慮。這其中,有一部分是自持或招牌掛用地移交的房源,很多是保障性租賃住房、長租房、人才房。照理說,這些房源應(yīng)長期持有、不該賣掉,但市場下行,也顧不了那么多了,這個(gè)現(xiàn)象太怪誕了。
近期,一家頭部央企開發(fā)商惠州(臨深)樓盤五折賣房的消息引起軒然大波。網(wǎng)民在人民網(wǎng)留言板上反映,“該樓盤四期備案價(jià)1.5萬元/平米,最高賣到近1.7萬/平米,當(dāng)時(shí)開房商捂盤惜售,對外宣稱已無房源,留了幾棟不賣,后來市場變差,今年國慶期間低價(jià)清盤。
最新的價(jià)格為7800~8500元/平方米,相比最高價(jià)“腰斬”。無獨(dú)有偶,國慶期間武漢某國企樓盤售價(jià)從1.8萬元降至1.3萬元,直降5000元/平。由于老業(yè)主維權(quán),這兩個(gè)樓盤降價(jià)行為被叫停,但背后的問題與國資賣房如出一轍,即樓市下行,保資金鏈、拋棄資產(chǎn)貶值的物業(yè)。
問題是,有沒有考慮過,這種行為對脆弱的樓市預(yù)期,有何等影響?拿惠州來說,常住人口只有600萬,但十多年來,一直維持著2000萬人口(比如廣州、佛山)的商品房供應(yīng)量。究竟有多少合理的需求,大家心里都很清楚。只不過,都徜徉在泡沫中,過一天是一天。
04
暴雷房企的態(tài)度,更值得玩味。在碧桂園正式宣告違約的同一天(2023/10/10),碧桂園服務(wù)官宣總裁及執(zhí)行董事李長江辭任的消息,李長江本人也在朋友圈發(fā)文:“十二年,一個(gè)小輪回。在一線面對過問題,在高處看見過風(fēng)景。一切都是剛剛好,一切都如我所愿……”
這樣的言辭難言恰當(dāng)!
對于風(fēng)雨飄搖期的碧桂園來說,什么是“一切都是剛剛好”,什么是“一切都如我所愿”,這樣的話,是一家陷入困境的企業(yè)應(yīng)該有的表達(dá)嗎?優(yōu)雅地、帶著樓市上升期的紅利全身而退了,留給行業(yè)和市場的,是一個(gè)棘手的局面,甚至一個(gè)爛攤子,類似這種套現(xiàn),比比皆是。
市場下行了,各種立場、套現(xiàn)、跑路。前面講的都是這樣的案例。除民企、國企和地方政府,銀行“雨天收傘”的案例更多。國家在去年底針對民企融資提出“三支箭”,但落實(shí)的效果一直不好。即便是干凈的地塊、資金可以封閉運(yùn)行,但因?yàn)槭敲衿?,就是不給貸款。
筆者親眼所見,某銀行為了維護(hù)自己的債權(quán),和地方政府搶監(jiān)管的預(yù)售資金,把監(jiān)管賬戶上用作保交樓的資金私自劃走了(當(dāng)然,現(xiàn)在不可以這樣操作了)。而具有諷刺意味的是,在樓市上升期,都在搶著給開發(fā)商“喂錢”,甚至違規(guī)操作,吃相和姿態(tài)與現(xiàn)在完全不同。
問題是,銀行“雨天收傘”,本來可以獲得的資金也被捂緊了,開發(fā)商資金緊張,必然降價(jià)賣房,最終的結(jié)果是,大家一損俱損,銀行的債權(quán)也得不到保障??墒?,在這個(gè)博弈局里,這是最佳選擇?,F(xiàn)在依然如此。所以,也就不能怪老百姓掛牌賣房了,因?yàn)榇蠹叶际抢硇匀恕?/p>
允許你從“all in”轉(zhuǎn)向“all out”,我也可以!
所以,不要罵我“不帶頭唱多地產(chǎn)”,你自己要看好的話,積極響應(yīng),多買幾套,上做貢獻(xiàn),中間利經(jīng)濟(jì),下利自個(gè)(早日實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由)。另外,也不要罵我“不能出好招就不要添亂”,你如果能想出好招來,我給你鞠躬。問題是,開口閉口救樓市,但始終說不出可行的措施。
我講這么多,是要告訴大家,樓市當(dāng)下的局面,是過去20年(2001-2021年)商品房“單邊上漲”、“只允許上漲、不讓下跌”的結(jié)果(每有下跌時(shí)政策就迫不及待地將其拉起來)?,F(xiàn)在,到了買單的時(shí)候了,不得不承受從“一鯨落”到“萬物生”的陣痛,別無他法。
近期,刷屏朋友圈的《大夢》,唱出了生而為人的種種艱辛與不甘。很多問題,過去都有答案,因?yàn)橛泻艽罂臻g,現(xiàn)在都是騎虎難下、進(jìn)退維谷、左右為難,進(jìn)一尺可能雷霆萬鈞,退一步也未必海闊天空,“一鯨落”了,但“萬物未生”,回答怎么辦,很難的,沒有一招鮮的藥丸。
從實(shí)際調(diào)研看,一維工具是最擅長的,比如“面多了加水、水多了加面”,過去幾十年屢試不爽。一旦需要多維工具,比如城中村改造、保障性住房、鄉(xiāng)村振興等等,這些有潛力和優(yōu)勢,但都不會用(沒有動(dòng)力)。這個(gè)過程必然要經(jīng)歷,我們可以感嘆,但也不需要過于悲觀。
最后,所有讓我們撞得頭破血流的南墻,都會在時(shí)間的長河里,慢慢變成被不經(jīng)意跨越的門檻。從“一鯨落”到“萬物生”,必然會到來。每一個(gè)人在時(shí)代變遷面前,難免會感到無力,會體驗(yàn)幻滅,但正是每一個(gè)微觀個(gè)體的覺悟、適應(yīng)與改變,才最終合力推動(dòng)了自我突破與創(chuàng)新發(fā)展。
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