“房地產(chǎn)行業(yè)的全流通時(shí)代已經(jīng)到來，新房、二手房、租賃三個(gè)市場的聯(lián)動(dòng)越來越強(qiáng)，它們之間不再孤立分割，而是互生互聯(lián)。”在12月27日舉辦的貝殼思享會(huì)上，貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，2018年是房地產(chǎn)市場深刻調(diào)整的一年，面對(duì)行業(yè)變局，以往的市場分析思路逐漸失效，新的市場機(jī)制正在顯現(xiàn)。

2018年以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深刻調(diào)整。一方面，市場的變化根植于房地產(chǎn)方向的調(diào)整，在“房住不炒”、“租購并舉”的核心發(fā)展理念下，中國房地產(chǎn)供求格局發(fā)生了可喜的變化。另一方面，市場的深刻調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響也持續(xù)顯現(xiàn)，“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市場促銷潮”等接連涌來，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀篇布局加快調(diào)整舵頭。

據(jù)貝殼研究院《2018年全國房地產(chǎn)市場年度報(bào)告》顯示，在政策高壓下，2018年房地產(chǎn)市場仍在高位，但基本結(jié)束增長勢頭，全國新房、二手房交易量與去年相比基本持平。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年全國商品住宅銷售面積14.6億平方米，與去年持平;而全國二手房市場則保持2017年以來的低溫狀態(tài)，預(yù)計(jì)全年成交420萬套，略低于2017年的421萬套。

楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)市場下行的邏輯總結(jié)道：“高房價(jià)抑制了潛在購房需求的進(jìn)入，也使得曾經(jīng)過熱的換房鏈條冷卻下來，致使房價(jià)全線回落，市場自身的負(fù)反饋?zhàn)饔靡呀?jīng)顯現(xiàn)。”他分析指出，2019年政策調(diào)控可能出現(xiàn)幾個(gè)變化，一是調(diào)控主體由中央轉(zhuǎn)向地方，更加有助于精準(zhǔn)調(diào)控，科學(xué)調(diào)控;二是調(diào)控方式由調(diào)控交易轉(zhuǎn)向調(diào)控供給結(jié)構(gòu)，可能會(huì)減少對(duì)交易環(huán)節(jié)的行政管制;三是政府職能回歸到住房保障，比如加快推進(jìn)集體土地入市、鼓勵(lì)買房出租、盤活存量土地資源、為住房保障提供更多的財(cái)政支持等。

此外，上述報(bào)告還指出，2019年房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)的幾個(gè)關(guān)鍵趨勢：一是“二手觸底”：隨著市場的回溫、限售政策的松綁，賣一買一的換房需求會(huì)更容易釋放，2019年二手房市場下行的態(tài)勢有望得到轉(zhuǎn)變。再加上政策放松的影響，2019年二手房市場將結(jié)束繼續(xù)下行的態(tài)勢;二是“一線底火”：作為房地產(chǎn)底火的一線城市2019年市場有望小幅回升，首次置業(yè)需求將加快進(jìn)入市場，帶動(dòng)換房改善鏈條活躍;三是“二線壓倉”，2018年年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現(xiàn)改善態(tài)勢，2019年二線房地產(chǎn)市場將成為支持全國房地產(chǎn)市場增長的主力;第四，“新房放量”：2019年隨著大量新房尤其是價(jià)格適中、位置尚可的限價(jià)房集中入市，會(huì)分流二手房市場的需求。

貝殼研究院認(rèn)為，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了“全流通時(shí)代”，相應(yīng)地，其分析框架也應(yīng)當(dāng)引入全流通的概念。所謂全流通是指，新房市場、二手房市場、租賃市場之間不再是孤立分割的關(guān)系，而是互生共連的交互關(guān)系。三個(gè)市場之間交互的方式、時(shí)機(jī)與動(dòng)能決定了房地產(chǎn)市場運(yùn)行的“總體效果”。