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車間搬進“寫字樓” ,深圳工業(yè)上樓5年將新增10個蛇口工業(yè)區(qū)

“工業(yè)上樓”成為當下大灣區(qū)時興的熱詞,專做工業(yè)廠房出租的小林也感覺到了。

“你別以為這是寫字樓,這是生產(chǎn)車間。”小林向第一財經(jīng)介紹道。走進深圳某工業(yè)園區(qū),高低錯落的高層廠房依次排開,從外觀上看,和寫字樓無異。除了廠房外,園區(qū)內(nèi)還有各類餐飲店、小超市、籃球場和員工公寓。


【資料圖】

某工業(yè)園區(qū)內(nèi) 黃瓊/攝

乘電梯上11樓,走進生產(chǎn)車間,墨綠色的地坪漆、明黃色的條紋將近千平米的場地劃分成不同的功能區(qū),可容納數(shù)十個工人在流水線上依次展開作業(yè)。據(jù)小林介紹,該工業(yè)園區(qū)的廠房層高在4.5~5.8米之間,足以滿足工業(yè)生產(chǎn)需要。

日前,深圳舉行“20+8”產(chǎn)業(yè)2000萬平方米“工業(yè)上樓”廠房空間簽約儀式。根據(jù)計劃,深圳將按照每年建設(shè)不少于2000萬平方米、連續(xù)實施5年的進度,向社會提供“工業(yè)上樓”的高品質(zhì)低成本產(chǎn)業(yè)空間。類比深圳蛇口工業(yè)區(qū)(占地面積10.85平方公里)來看,深圳1年所提供的“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)空間,相當于兩個蛇口工業(yè)區(qū)。

工業(yè)緣何上樓

改革開放以來,粵港澳大灣區(qū)憑借地緣優(yōu)勢,吸引了全球產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,成為全球重要的制造業(yè)基地。經(jīng)歷了三四十年的高速發(fā)展,灣區(qū)內(nèi)面臨著嚴重的土地資源緊缺和產(chǎn)業(yè)擴張升級問題。因而,在市場自發(fā)和政府引導協(xié)同之下,推動了“工業(yè)上樓”的快速發(fā)展。

第一財經(jīng)記者走訪深圳多個工業(yè)園區(qū)發(fā)現(xiàn),“工業(yè)上樓”一方面能夠有效提高單位工業(yè)用地的使用效率,另一方面相較于傳統(tǒng)的工業(yè)廠房,新工業(yè)園區(qū)在環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等多方面進行了升級,滿足了一部分企業(yè)轉(zhuǎn)型升級需求。

目前,我國對“工業(yè)上樓”尚無統(tǒng)一的定義。從直觀上理解,“工業(yè)上樓”不同于在傳統(tǒng)單層廠房進行生產(chǎn)作業(yè)的空間模式,而是在高密度園區(qū)的高層樓宇中進行生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計、辦公的新型工業(yè)載體發(fā)展模式。

燈火閃耀、人口密集、工廠遍地是大灣區(qū)重要城市的特征,據(jù)戴德梁行統(tǒng)計,大灣區(qū)中深圳、東莞、中山、佛山和珠海的土地開發(fā)強度已超過30%國際警戒線,其中東莞和深圳均超過50%,因此大灣區(qū)成為中國工業(yè)用地最緊張的地區(qū)之一。

戴德梁行華南區(qū)策略發(fā)展顧問部高級董事、東莞公司負責人張國華在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示,堅持工業(yè)立市、工業(yè)強市,深圳、東莞、廣州、佛山等制造業(yè)大市產(chǎn)業(yè)發(fā)展擴張之勢十分迅猛,因此,通過采用“工業(yè)上樓”創(chuàng)新模式來實現(xiàn)土地集約,提高容積率,是各市政府探索這一模式的關(guān)鍵。

實際上,灣區(qū)內(nèi)對“工業(yè)上樓”的探討已經(jīng)開始了十多年。2005年,佛山順德天富來國際工業(yè)城成為灣區(qū)內(nèi)首個“工業(yè)上樓”項目;2012年,深圳全至科技創(chuàng)新園成功實踐,推出了集研發(fā)生產(chǎn)于一體的23層工業(yè)大廈,;2016年,東莞抓住“工業(yè)上樓”契機,逐步在全市推廣,形成了東莞松湖智谷等載體;2018年至今,深圳、東莞、佛山等城市均出臺“工業(yè)上樓”扶持政策,全面鼓勵發(fā)展,“工業(yè)上樓”市場進入標準化、精細化發(fā)展時代。

目前,深圳各區(qū)已有一批“工業(yè)上樓”項目落地。比如位于深圳寶安的新橋東先進制造業(yè)園區(qū),是深圳首個平方公里級的“工改工”城市更新項目,規(guī)劃建設(shè)148.6萬平方米工業(yè)廠房。龍崗寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園,是深圳首個“專精特新”專業(yè)園區(qū)項目,以市場價的30%—50%分割銷售給符合條件的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。南山紅花嶺基地,是深圳重點推出的高標準建設(shè)、高效能企業(yè)集聚的“工業(yè)上樓”項目。

2021年7月,《國家發(fā)展改革委關(guān)于推廣借鑒深圳經(jīng)濟特區(qū)創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗做法的通知》中,明確提出要推廣“工業(yè)上樓”模式。此措施表示,深圳創(chuàng)新性的“工業(yè)上樓”嘗試合理有效,將被復(fù)制、推廣到全國。

“工業(yè)上樓”廠房的來源,張國華表示,主要有兩類,第一種是通過對存量的工業(yè)廠房進行改造——廠房結(jié)構(gòu)加固、優(yōu)化垂直交通、優(yōu)化物流配套設(shè)施等手段,達到工業(yè)上樓的產(chǎn)品基本標準;第二種是通過城市更新、土地整備、凈地出讓等形式,新建造的全新產(chǎn)業(yè)園區(qū),容積率約為3.0~4.0。

第一財經(jīng)記者走訪時也發(fā)現(xiàn),不少傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)正在推陳出新,在合適的位置加裝垂直電梯、對園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)環(huán)境進行優(yōu)化成為最常見的手法。但在張國華看來,在未來10年,第二種會成為大灣區(qū)工業(yè)上樓載體主要供應(yīng)方式。

哪類產(chǎn)業(yè)適合上樓

“科技含量較高的企業(yè),最好是認定為國家高新技術(shù)的企業(yè)。目前這類園區(qū)內(nèi)很多醫(yī)療機械、智能制造的公司進駐。”小林對第一財經(jīng)表示。

據(jù)張國華觀察,哪類產(chǎn)業(yè)適合上樓,主要根據(jù)產(chǎn)業(yè)門類、產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)和生產(chǎn)技術(shù)水平而定。例如,珠三角在較早期就出現(xiàn)了“工業(yè)上樓”形態(tài)的產(chǎn)品,其根本原因是因為珠三角產(chǎn)業(yè)底層DNA——電子信息產(chǎn)業(yè)。伴隨改革開放,上世紀80年代深圳、東莞、珠海、佛山等城市承接從香港轉(zhuǎn)移的都市型輕工業(yè),后來逐步演化成電子信息產(chǎn)業(yè),其中封裝工序、測試工序、零配件加工制造等環(huán)節(jié),均可上樓。

“除此之外,還有其他產(chǎn)業(yè)門類、環(huán)節(jié)適合上樓?!睆垏A表示,現(xiàn)階段“工業(yè)上樓”園區(qū)多以電子信息、智能裝備、醫(yī)療器械、新材料等產(chǎn)業(yè)為主,要求入駐企業(yè)的制造環(huán)節(jié)具備輕設(shè)備、輕污染、輕振動等特征。

深圳光明區(qū)云智科園招商處工作人員也告訴第一財經(jīng)記者,入駐園區(qū)的主要包括生物醫(yī)藥、新能源、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),目前與醫(yī)療相關(guān)的企業(yè)有近二十家,園區(qū)集研發(fā)、生產(chǎn)、辦公于一體。

租金略高 但回本不易

第一財經(jīng)記者走訪了深圳市龍華區(qū)、光明區(qū)數(shù)個“工業(yè)上樓”項目,發(fā)現(xiàn)租金水平比周邊傳統(tǒng)廠房略高。

以龍華區(qū)2015年建成的國樂科技園為例,其招商人員告訴記者,整棟樓共11層,2樓以上的租金約40元/平方米/月,物業(yè)費約3塊/平方米/月,產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)員工宿舍、商超配備齊全。

某工業(yè)園區(qū)內(nèi) 黃瓊/攝

而距離國樂科技園數(shù)百米的另一老式產(chǎn)業(yè)園,建成時間近10年,每棟廠房5到7層,租金約為30元/平方米/月(包括物業(yè)費),低于上述園區(qū)租金。

同時,記者從光明區(qū)的云智科園招商處得知,該園區(qū)的租金約45元/平方米/月,物業(yè)費在11~13.5元/平方米/月之間。工作人員告訴第一財經(jīng)記者,很多入駐園區(qū)的企業(yè)能夠享受到政府的租金補貼,加上這些優(yōu)惠之后,實際上的租金和周邊也差不多。

該工作人員介紹,雖然租金略高,但是對于開發(fā)商來說,回本卻不易。尤其是當下,維持高出租率本身較難。

按照要求,深圳“工業(yè)上樓”項目將落實“三生”“三創(chuàng)”“三平衡”要求,所謂“三平衡”,是指運營與財務(wù)、投入與產(chǎn)出、社會效益與經(jīng)濟效益“三個平衡”,實現(xiàn)供給可持續(xù),租金可預(yù)期,經(jīng)驗可復(fù)制。

張國華對第一財經(jīng)記者表示,在“工業(yè)上樓”單體廠房層面,建筑成本均高于傳統(tǒng)工業(yè)廠房,其原因為建筑結(jié)構(gòu)成本增加、垂直交通系統(tǒng)提升、外立面打造等方面均需加大投入成本,并且園區(qū)專業(yè)配套設(shè)施、物流倉儲、集中商業(yè)配套等方面的要求均高于普通園區(qū),更加貼合市場需求,也更加實用。

“‘工業(yè)上樓’項目開發(fā)運營方面,確實面臨較為突出的投入產(chǎn)出經(jīng)濟平衡考量?!睆垏A稱,“工業(yè)上樓”產(chǎn)品主要面向工業(yè)企業(yè),對制造空間的售價租金均十分敏感,有一定的價格接受天花板,加之建安成本偏高,因此純粹工業(yè)上樓項目在收益方面比較有限,甚至存在收支無法平衡的情況。在這種情況下,工業(yè)上樓項目沒辦法像商辦、商住樓項目一樣完全市場化運作,需要政府的大力扶持與激勵的政策引導。

張國華稱,前期一些“工業(yè)上樓”項目是由民營企業(yè)自主自發(fā)建設(shè),采取分割銷售方式操作。從目前來看,想要大規(guī)模推動“工業(yè)上樓”,并且真正扶持制造業(yè)企業(yè)低成本運作,就需要回歸到產(chǎn)業(yè)本質(zhì),回歸到工業(yè)上樓作為制造業(yè)公共服務(wù)載體的本質(zhì)上來。因此,后期的開發(fā)建設(shè)主體最好是由政府主導、國企操盤,加之政府給予獎勵扶持政策,才會有效達到高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略目標,才能成為深圳未來“20+8”產(chǎn)業(yè)集群落地的重要戰(zhàn)略抓手。

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