涼城新村街道探索3個(gè)小區(qū)聯(lián)合招標(biāo)引入品牌物業(yè)

袖珍小區(qū)團(tuán)購物業(yè)，服務(wù)改善不漲價(jià)

(資料圖片僅供參考)

■本報(bào)記者 謝飛君

“怡城苑物業(yè)管理面積約1萬平方米，物業(yè)費(fèi)每平方米1.2元，整個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)滿打滿算也就1萬元出頭，招聘一個(gè)保安、一個(gè)保潔就超支了。但小區(qū)業(yè)主以老年人居多，要漲物業(yè)費(fèi)不現(xiàn)實(shí)，這樣的小區(qū)該怎么管？”從去年年底開始，這個(gè)問題一直壓在李天翔的心頭。

李天翔是虹口區(qū)涼城新村街道城市建設(shè)事務(wù)管理中心主任，給他帶來困擾的直接原因是，轄區(qū)內(nèi)好幾個(gè)“袖珍小區(qū)”的在管物業(yè)公司提出要撤場。在物業(yè)管理行業(yè)，單個(gè)小區(qū)維持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的理想面積為10萬—15萬平方米，但在涼城新村街道，建筑面積低于3萬平方米的小區(qū)有32個(gè)，占小區(qū)總量的55%。這些建造年代久遠(yuǎn)的袖珍小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老舊、物業(yè)收費(fèi)低、物業(yè)服務(wù)長期處于低水平運(yùn)行，業(yè)主不滿意，物業(yè)公司也想撤離。

在不漲物業(yè)費(fèi)的前提下，如何提升這類袖珍小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平？李天翔在經(jīng)過一番調(diào)研后推出了物業(yè)團(tuán)購——最近該街道的3個(gè)袖珍小區(qū)在各方共同努力下，通過聯(lián)合招標(biāo)，用原物業(yè)費(fèi)的價(jià)格引入品牌物業(yè)。

不漲價(jià)如何提升服務(wù)

跟著李天翔從車站北路500弄進(jìn)入星苑小區(qū)，只見道路兩側(cè)停滿了車，中間留出可供一輛車單向通行的寬度。不過，順著這條路在小區(qū)兜了一圈，并無一處擁堵阻塞。據(jù)業(yè)主反饋，道路通暢是小區(qū)的新情況。星苑小區(qū)作為售后公房，最近和同屬?zèng)隽用駞^(qū)的涼城苑、怡城苑2個(gè)商品房小區(qū)聯(lián)合招標(biāo)物業(yè)，在物業(yè)費(fèi)未漲價(jià)的情況下將復(fù)欣物業(yè)引入小區(qū)。物業(yè)進(jìn)駐后第一時(shí)間清點(diǎn)停車位數(shù)量，稱后期將編號向全體業(yè)主公布，緩解因停車信息不公開加劇的停車矛盾。

怡城苑、涼城苑、星苑小區(qū)這3個(gè)袖珍小區(qū)建造于1994年至2000年之間，面積分別為1萬平方米、5萬多平方米和7萬多平方米，對應(yīng)的物業(yè)費(fèi)為每平方米1.2元、1元、0.5—0.8元。隨著歲月變遷，小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施老舊問題嚴(yán)重，維修、管理糾紛不斷?！皻w根到底是單一小區(qū)體量太小，管理成本高，物業(yè)企業(yè)能動(dòng)性不強(qiáng)?！币胩嵘飿I(yè)服務(wù)水平，最直接的方式就是漲物業(yè)費(fèi)。“按照純市場邏輯，這些小區(qū)的物業(yè)費(fèi)漲到3元也不算高，但這樣的漲幅顯然不是業(yè)主能輕易接受的?！?/p>

“之前已有街道針對這類袖珍小區(qū)管理做了探索，比如有的街道將房屋類型相同、品質(zhì)相似、地域相近的小區(qū)先合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，開設(shè)一個(gè)專項(xiàng)維修資金賬戶，成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，再著手選聘品牌物業(yè)?！钡珱龀切麓褰值赖男^(qū)多為封閉式住宅小區(qū)，合并小區(qū)工作量巨大，最終考慮通過居民區(qū)黨建引領(lǐng)，牽頭相鄰小區(qū)業(yè)委會(huì)團(tuán)購物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)也能“團(tuán)購”

2022年年底，申城物業(yè)告知涼城新村街道房辦，根據(jù)總公司業(yè)務(wù)調(diào)整，將于2023年3月底不再對涼六居民區(qū)的星苑、怡城苑、中星涼城苑進(jìn)行物業(yè)管理?！?個(gè)小區(qū)原本就由申城物業(yè)共同管理，且在地理位置上相鄰，又同屬一個(gè)居民區(qū)，在一番走訪后，擬試點(diǎn)通過業(yè)委會(huì)共同體招標(biāo)方式選聘物業(yè)公司。”

對于聯(lián)合招標(biāo)，3個(gè)小區(qū)各有疑慮。外部條件稍好的小區(qū)，考慮的是“自己小區(qū)的利益會(huì)不會(huì)被侵占”；體量最小的小區(qū)，業(yè)主則干脆表示“不要物業(yè)，搞自治”。李天翔向3個(gè)小區(qū)業(yè)主解釋，雖然是聯(lián)合招標(biāo)，但每個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不強(qiáng)求一致，“好比團(tuán)購去一家飯店，選不同的套餐，吃不同的菜”。

在關(guān)鍵問題上達(dá)成統(tǒng)一意見后，涼城新村街道面對3個(gè)小區(qū)開了一次又一次的協(xié)調(diào)會(huì)。涼六居民區(qū)黨總支書記賀馥珺記得，先是組織業(yè)委會(huì)開會(huì)，然后是樓組長會(huì)議，再到業(yè)主代表會(huì)議。最終，大家的關(guān)注焦點(diǎn)從一開始的“擔(dān)心吃虧”變成“方案優(yōu)化”。當(dāng)業(yè)主代表對管理水平差異、資源共享方式、物業(yè)管理費(fèi)調(diào)增等問題的存疑一一得到解決后，3個(gè)小區(qū)分別擬定了各小區(qū)物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并召開業(yè)主大會(huì)表決“實(shí)行聯(lián)合招標(biāo)”的議題。

理論上，每個(gè)小區(qū)都要進(jìn)行招投標(biāo)才能選聘新物業(yè)。小區(qū)聯(lián)合體建立后，涼城新村街道房辦通過虹口區(qū)房辦與市房管局積極溝通，第一次完成了多小區(qū)公開聯(lián)合招投標(biāo)事項(xiàng)，3個(gè)小區(qū)在不增加物業(yè)支出成本的情況下選聘到復(fù)欣物業(yè)，為實(shí)現(xiàn)物業(yè)集約化、規(guī)?；芾泶蛳禄A(chǔ)。

聯(lián)合招標(biāo)可復(fù)制推廣

5月23日上午，記者在3個(gè)小區(qū)現(xiàn)場看到，管理區(qū)域已完成新老物業(yè)交接工作。與合并小區(qū)后再統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)招標(biāo)的模式不同，3個(gè)小區(qū)在物理形態(tài)上并無變化。小區(qū)的進(jìn)場整改事項(xiàng)還在繼續(xù)。當(dāng)天在小區(qū)負(fù)責(zé)現(xiàn)場巡查抽檢工作的復(fù)欣物業(yè)副總經(jīng)理茅瑞算了一筆賬：接管這個(gè)聯(lián)合體項(xiàng)目，成本預(yù)算非常緊張，但復(fù)欣物業(yè)在附近還有一個(gè)5萬平方米的在管小區(qū)，希望通過這個(gè)項(xiàng)目做片區(qū)化管理的嘗試。后續(xù)，為了集約化管理，復(fù)欣物業(yè)將投入資金做整體片區(qū)打造，通過上線App報(bào)修系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)維修派單工作合理化。

“不少業(yè)主家里積壓了一些維修需求，我們進(jìn)場后都在加緊完成，公共部位的維修養(yǎng)護(hù)已墊付了10多萬元，但這些事必須先做，業(yè)主們才有獲得感。”在該項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理陸鼎立的安排中，日常生活類維修最為緊急，后續(xù)則將對小區(qū)綠化、停車管理進(jìn)行優(yōu)化。對于這些變化，業(yè)主也深有體會(huì)。怡城苑業(yè)委會(huì)主任王曉青說，團(tuán)購物業(yè)價(jià)格公道，質(zhì)量過硬，短短時(shí)間已經(jīng)感受到物業(yè)服務(wù)的改善。

在上海，類似的袖珍小區(qū)不少，涼城新村街道的此次探索頗具意義。上海市虹口區(qū)物管中心副主任龔宇說，虹口區(qū)房管局多年來嘗試過各種方式，在不同街道嘗試小區(qū)合并、物業(yè)聯(lián)合招標(biāo)等模式，旨在針對住宅小區(qū)體量小，物業(yè)服務(wù)難以形成集約化等問題給出破解之道。下一步將在涼城新村街道試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，在全區(qū)推廣物業(yè)聯(lián)合招標(biāo)模式，淘汰一批管理能級低的物業(yè)企業(yè)，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)，擴(kuò)大企業(yè)管理規(guī)模，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升。