涼城新村街道探索3個小區(qū)聯(lián)合招標(biāo)引入品牌物業(yè)
袖珍小區(qū)團(tuán)購物業(yè),服務(wù)改善不漲價
(資料圖片僅供參考)
■本報記者 謝飛君
“怡城苑物業(yè)管理面積約1萬平方米,物業(yè)費(fèi)每平方米1.2元,整個小區(qū)的物業(yè)費(fèi)滿打滿算也就1萬元出頭,招聘一個保安、一個保潔就超支了。但小區(qū)業(yè)主以老年人居多,要漲物業(yè)費(fèi)不現(xiàn)實,這樣的小區(qū)該怎么管?”從去年年底開始,這個問題一直壓在李天翔的心頭。
李天翔是虹口區(qū)涼城新村街道城市建設(shè)事務(wù)管理中心主任,給他帶來困擾的直接原因是,轄區(qū)內(nèi)好幾個“袖珍小區(qū)”的在管物業(yè)公司提出要撤場。在物業(yè)管理行業(yè),單個小區(qū)維持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的理想面積為10萬—15萬平方米,但在涼城新村街道,建筑面積低于3萬平方米的小區(qū)有32個,占小區(qū)總量的55%。這些建造年代久遠(yuǎn)的袖珍小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老舊、物業(yè)收費(fèi)低、物業(yè)服務(wù)長期處于低水平運(yùn)行,業(yè)主不滿意,物業(yè)公司也想撤離。
在不漲物業(yè)費(fèi)的前提下,如何提升這類袖珍小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平?李天翔在經(jīng)過一番調(diào)研后推出了物業(yè)團(tuán)購——最近該街道的3個袖珍小區(qū)在各方共同努力下,通過聯(lián)合招標(biāo),用原物業(yè)費(fèi)的價格引入品牌物業(yè)。
不漲價如何提升服務(wù)
跟著李天翔從車站北路500弄進(jìn)入星苑小區(qū),只見道路兩側(cè)停滿了車,中間留出可供一輛車單向通行的寬度。不過,順著這條路在小區(qū)兜了一圈,并無一處擁堵阻塞。據(jù)業(yè)主反饋,道路通暢是小區(qū)的新情況。星苑小區(qū)作為售后公房,最近和同屬涼六居民區(qū)的涼城苑、怡城苑2個商品房小區(qū)聯(lián)合招標(biāo)物業(yè),在物業(yè)費(fèi)未漲價的情況下將復(fù)欣物業(yè)引入小區(qū)。物業(yè)進(jìn)駐后第一時間清點(diǎn)停車位數(shù)量,稱后期將編號向全體業(yè)主公布,緩解因停車信息不公開加劇的停車矛盾。
怡城苑、涼城苑、星苑小區(qū)這3個袖珍小區(qū)建造于1994年至2000年之間,面積分別為1萬平方米、5萬多平方米和7萬多平方米,對應(yīng)的物業(yè)費(fèi)為每平方米1.2元、1元、0.5—0.8元。隨著歲月變遷,小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施老舊問題嚴(yán)重,維修、管理糾紛不斷?!皻w根到底是單一小區(qū)體量太小,管理成本高,物業(yè)企業(yè)能動性不強(qiáng)?!币胩嵘飿I(yè)服務(wù)水平,最直接的方式就是漲物業(yè)費(fèi)?!鞍凑占兪袌鲞壿?,這些小區(qū)的物業(yè)費(fèi)漲到3元也不算高,但這樣的漲幅顯然不是業(yè)主能輕易接受的?!?/p>
“之前已有街道針對這類袖珍小區(qū)管理做了探索,比如有的街道將房屋類型相同、品質(zhì)相似、地域相近的小區(qū)先合并為一個物業(yè)管理區(qū)域,開設(shè)一個專項維修資金賬戶,成立一個業(yè)主委員會,再著手選聘品牌物業(yè)。”但涼城新村街道的小區(qū)多為封閉式住宅小區(qū),合并小區(qū)工作量巨大,最終考慮通過居民區(qū)黨建引領(lǐng),牽頭相鄰小區(qū)業(yè)委會團(tuán)購物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)也能“團(tuán)購”
2022年年底,申城物業(yè)告知涼城新村街道房辦,根據(jù)總公司業(yè)務(wù)調(diào)整,將于2023年3月底不再對涼六居民區(qū)的星苑、怡城苑、中星涼城苑進(jìn)行物業(yè)管理?!?個小區(qū)原本就由申城物業(yè)共同管理,且在地理位置上相鄰,又同屬一個居民區(qū),在一番走訪后,擬試點(diǎn)通過業(yè)委會共同體招標(biāo)方式選聘物業(yè)公司?!?/p>
對于聯(lián)合招標(biāo),3個小區(qū)各有疑慮。外部條件稍好的小區(qū),考慮的是“自己小區(qū)的利益會不會被侵占”;體量最小的小區(qū),業(yè)主則干脆表示“不要物業(yè),搞自治”。李天翔向3個小區(qū)業(yè)主解釋,雖然是聯(lián)合招標(biāo),但每個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不強(qiáng)求一致,“好比團(tuán)購去一家飯店,選不同的套餐,吃不同的菜”。
在關(guān)鍵問題上達(dá)成統(tǒng)一意見后,涼城新村街道面對3個小區(qū)開了一次又一次的協(xié)調(diào)會。涼六居民區(qū)黨總支書記賀馥珺記得,先是組織業(yè)委會開會,然后是樓組長會議,再到業(yè)主代表會議。最終,大家的關(guān)注焦點(diǎn)從一開始的“擔(dān)心吃虧”變成“方案優(yōu)化”。當(dāng)業(yè)主代表對管理水平差異、資源共享方式、物業(yè)管理費(fèi)調(diào)增等問題的存疑一一得到解決后,3個小區(qū)分別擬定了各小區(qū)物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并召開業(yè)主大會表決“實行聯(lián)合招標(biāo)”的議題。
理論上,每個小區(qū)都要進(jìn)行招投標(biāo)才能選聘新物業(yè)。小區(qū)聯(lián)合體建立后,涼城新村街道房辦通過虹口區(qū)房辦與市房管局積極溝通,第一次完成了多小區(qū)公開聯(lián)合招投標(biāo)事項,3個小區(qū)在不增加物業(yè)支出成本的情況下選聘到復(fù)欣物業(yè),為實現(xiàn)物業(yè)集約化、規(guī)?;芾泶蛳禄A(chǔ)。
聯(lián)合招標(biāo)可復(fù)制推廣
5月23日上午,記者在3個小區(qū)現(xiàn)場看到,管理區(qū)域已完成新老物業(yè)交接工作。與合并小區(qū)后再統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)招標(biāo)的模式不同,3個小區(qū)在物理形態(tài)上并無變化。小區(qū)的進(jìn)場整改事項還在繼續(xù)。當(dāng)天在小區(qū)負(fù)責(zé)現(xiàn)場巡查抽檢工作的復(fù)欣物業(yè)副總經(jīng)理茅瑞算了一筆賬:接管這個聯(lián)合體項目,成本預(yù)算非常緊張,但復(fù)欣物業(yè)在附近還有一個5萬平方米的在管小區(qū),希望通過這個項目做片區(qū)化管理的嘗試。后續(xù),為了集約化管理,復(fù)欣物業(yè)將投入資金做整體片區(qū)打造,通過上線App報修系統(tǒng)實現(xiàn)維修派單工作合理化。
“不少業(yè)主家里積壓了一些維修需求,我們進(jìn)場后都在加緊完成,公共部位的維修養(yǎng)護(hù)已墊付了10多萬元,但這些事必須先做,業(yè)主們才有獲得感?!痹谠擁椖课飿I(yè)經(jīng)理陸鼎立的安排中,日常生活類維修最為緊急,后續(xù)則將對小區(qū)綠化、停車管理進(jìn)行優(yōu)化。對于這些變化,業(yè)主也深有體會。怡城苑業(yè)委會主任王曉青說,團(tuán)購物業(yè)價格公道,質(zhì)量過硬,短短時間已經(jīng)感受到物業(yè)服務(wù)的改善。
在上海,類似的袖珍小區(qū)不少,涼城新村街道的此次探索頗具意義。上海市虹口區(qū)物管中心副主任龔宇說,虹口區(qū)房管局多年來嘗試過各種方式,在不同街道嘗試小區(qū)合并、物業(yè)聯(lián)合招標(biāo)等模式,旨在針對住宅小區(qū)體量小,物業(yè)服務(wù)難以形成集約化等問題給出破解之道。下一步將在涼城新村街道試點(diǎn)的基礎(chǔ)上,在全區(qū)推廣物業(yè)聯(lián)合招標(biāo)模式,淘汰一批管理能級低的物業(yè)企業(yè),引進(jìn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè),擴(kuò)大企業(yè)管理規(guī)模,促進(jìn)小區(qū)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升。
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