2023年,清華大學(xué)建筑學(xué)院住宅與社區(qū)研究所與貝殼研究院聯(lián)合發(fā)起了一項住房消費需求調(diào)研,本次調(diào)研中共計回收有效樣本1827份,同時開展了11位租客的深度訪談?;诖舜握{(diào)研和對于住房租賃市場的長期跟蹤,貝殼研究院鄭州分院形成了《鄭州市住房租賃市場發(fā)展研究》報告。報告中對鄭州市住房租賃交易體量規(guī)模、租金走勢、租客特征、需求偏好等內(nèi)容開展了深度研究,并對鄭州市樣本的租房群體的租房渠道選擇、租金負擔(dān)情況、租賃偏好、租購選擇以及租住痛點進行了深入分析。報告針對于目前鄭州租住群體的核心痛點,提出相關(guān)的發(fā)展建議,旨在為市場發(fā)展決策提供參考借鑒。
市場規(guī)模持續(xù)增長,預(yù)計2025年住房租賃市場交易規(guī)模將達270億元
根據(jù)第六次、第七次全國人口普查數(shù)據(jù),2010年、2020年鄭州市家庭住房來源中租賃占比分別為19.9%、20.0%,新市民、青年人是住房租賃的主力人群,未來租賃人口規(guī)模及市場GMV將繼續(xù)保持增加趨勢,根據(jù)貝殼研究鄭州分院測算,預(yù)計 2025年鄭州租賃人口將達到305.7萬人,GMV將達到近270億元。
圖1:鄭州2010年、2020年居民住房來源情況
數(shù)據(jù)來源:貝殼研究院整理,中國人口普查分縣資料—2020,中國人口普查分縣資料—2010
城市租金對租客友好,住宅套均月租金為1865元
據(jù)貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示,近5年鄭州住宅租金穩(wěn)中有降。截止至2023年4月,2023年鄭州住宅套均租金為1865元/套/月,租金同比下降4.1%,降幅較2022年收窄0.9個百分點。單平米租金為22.8元/平/月,同比下降3.5%。
圖2 :近5年貝殼平臺鄭州城市租賃住房租金走勢
數(shù)據(jù)來源:貝殼研究院鄭州分院
租客平均年齡33歲,家庭型租客增加
2023年鄭州租客平均年齡約33歲,在重點40城租客年齡中偏年輕。從年齡分布上看,鄭州的租房群體以25-29歲青年群體為主,35-39歲群體成交占比加大,租房的群體的年齡呈偏大化趨勢。
圖3:2023年貝殼平臺鄭州租賃客戶年齡段占比變動情況(%)
數(shù)據(jù)來源:貝殼研究院鄭州分院
圖4:2023年貝殼平臺重點城市租客平均年齡(歲)
數(shù)據(jù)來源:貝殼研究院鄭州分院
渠道選擇多元化,高度依賴網(wǎng)絡(luò)渠道獲取信息
報告的調(diào)研結(jié)果顯示,互聯(lián)網(wǎng)高度發(fā)達的今天,人們的生活受到網(wǎng)絡(luò)化的影響越來越深。租房渠道的選擇方面,平臺類找房APP(如貝殼找房)是人們找房的首要選擇渠道。這一現(xiàn)象不因消費者的性別、年齡、收入、學(xué)歷的不同而發(fā)生變化。據(jù)本次調(diào)研統(tǒng)計,選擇平臺類網(wǎng)站作為首要租房渠道的占比為35%;其次為線下門店(鏈家)占比24.19%;再次為朋友、同事、老鄉(xiāng)介紹,占比16.01%。
圖5:鄭州租客獲取租房信息渠道
數(shù)據(jù)來源:清華大學(xué)建筑學(xué)院和貝殼研究院新市民調(diào)研項目組
租金支付壓力相對合理,調(diào)研的租金收入比為16.2%
根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)對鄭州居民租金收入比進行測算,我們發(fā)現(xiàn)目前鄭州的租金收入比為16.2%,遠低于國際慣例警戒線30%,租金的可承受程度較高。與購房相比租房的負擔(dān)明顯較低,這也影響著一部分人群的租購選擇以及家庭在租購上的支持力度。
近半數(shù)群體表示在1-3年內(nèi)仍會選擇租房,首付和月供壓力成首要影響因素
近半數(shù)表示未來1-3年內(nèi)仍會繼續(xù)租房。通過調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,有48.8%的租房群體表示未來1-3年仍會選擇租房;也有41.92%的租房群體表示目前租房僅是暫時過渡,在未來1年內(nèi)會停止租房。
圖6:調(diào)研的租客群體未來租房計劃
數(shù)據(jù)來源:清華大學(xué)建筑學(xué)院和貝殼研究院新市民調(diào)研項目組
首付和月供壓力成為影響租購選擇的主要原因。對于繼續(xù)選擇租房而不是購房原因方面,38%的租客表示不計劃買房是因為首付不夠,29%_的租客表示月供壓力大,對未來收入不看好;12%的人表示目前沒有資格購房,11%的人表示租房能夠滿足當(dāng)下的住房需求,另外有10%的人出于房地產(chǎn)未來不看好而不計劃買房。
圖7:調(diào)研的租房群體計劃或者不計劃購房的原因
數(shù)據(jù)來源:清華大學(xué)建筑學(xué)院和貝殼研究院新市民調(diào)研項目組
租賃行業(yè)生態(tài)體系將逐步完善
目前鄭州市住房租賃市場上存在的主要問題,如虛假房源信息、被二房東欺騙且拖欠押金、中介費不透明、租房后無后續(xù)服務(wù)保障等。
針對以上行業(yè)問題,需要行業(yè)各方力量共建,凈化行業(yè)環(huán)境。政策層面,加強法規(guī)建設(shè),凈化行業(yè)環(huán)境,保障租客的合法權(quán)益,同時促進住房租賃機構(gòu)化發(fā)展,提升租房居住品質(zhì);企業(yè)方面,無論是租賃企業(yè)還是中介企業(yè)都應(yīng)強化自律,做好自查自糾,發(fā)布真房源,針對于特殊群體制定租房租金/傭金減免的活動(如貝殼鄭州站推出的畢業(yè)季租房傭金6折的活動),切實緩解這一群體的租房壓力。
圖8:貝殼找房鄭州站推出的畢業(yè)季租房傭金6折活動示例
資料來源:貝殼研究院鄭州分院
鄭州市住房租賃市場已經(jīng)進入買方市場,未來在政府的有效監(jiān)管和支持下,住房租賃市場機構(gòu)化率將會上升,同時在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)驅(qū)動下,住房租賃行業(yè)的效率將繼續(xù)提高,鄭州市住房租賃行業(yè)生態(tài)體系逐步完善,住房租賃市場日趨成熟,品質(zhì)化、多元化的租賃產(chǎn)品和服務(wù),將能夠滿足不同租客需求的安全、舒適的居住需求。
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