2023年，清華大學(xué)建筑學(xué)院住宅與社區(qū)研究所與貝殼研究院聯(lián)合發(fā)起了一項(xiàng)住房消費(fèi)需求調(diào)研，本次調(diào)研中共計(jì)回收有效樣本1827份，同時(shí)開(kāi)展了11位租客的深度訪談。基于此次調(diào)研和對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期跟蹤，貝殼研究院鄭州分院形成了《鄭州市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展研究》報(bào)告。報(bào)告中對(duì)鄭州市住房租賃交易體量規(guī)模、租金走勢(shì)、租客特征、需求偏好等內(nèi)容開(kāi)展了深度研究，并對(duì)鄭州市樣本的租房群體的租房渠道選擇、租金負(fù)擔(dān)情況、租賃偏好、租購(gòu)選擇以及租住痛點(diǎn)進(jìn)行了深入分析。報(bào)告針對(duì)于目前鄭州租住群體的核心痛點(diǎn)，提出相關(guān)的發(fā)展建議，旨在為市場(chǎng)發(fā)展決策提供參考借鑒。

市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2025年住房租賃市場(chǎng)交易規(guī)模將達(dá)270億元

根據(jù)第六次、第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2010年、2020年鄭州市家庭住房來(lái)源中租賃占比分別為19.9%、20.0%，新市民、青年人是住房租賃的主力人群，未來(lái)租賃人口規(guī)模及市場(chǎng)GMV將繼續(xù)保持增加趨勢(shì)，根據(jù)貝殼研究鄭州分院測(cè)算，預(yù)計(jì) 2025年鄭州租賃人口將達(dá)到305.7萬(wàn)人，GMV將達(dá)到近270億元。

圖1：鄭州2010年、2020年居民住房來(lái)源情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院整理，中國(guó)人口普查分縣資料—2020，中國(guó)人口普查分縣資料—2010

城市租金對(duì)租客友好，住宅套均月租金為1865元

據(jù)貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，近5年鄭州住宅租金穩(wěn)中有降。截止至2023年4月，2023年鄭州住宅套均租金為1865元/套/月，租金同比下降4.1%，降幅較2022年收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)。單平米租金為22.8元/平/月，同比下降3.5%。

圖2 ：近5年貝殼平臺(tái)鄭州城市租賃住房租金走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院鄭州分院

租客平均年齡33歲，家庭型租客增加

2023年鄭州租客平均年齡約33歲，在重點(diǎn)40城租客年齡中偏年輕。從年齡分布上看，鄭州的租房群體以25-29歲青年群體為主，35-39歲群體成交占比加大，租房的群體的年齡呈偏大化趨勢(shì)。

圖3：2023年貝殼平臺(tái)鄭州租賃客戶年齡段占比變動(dòng)情況（%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院鄭州分院

圖4：2023年貝殼平臺(tái)重點(diǎn)城市租客平均年齡（歲）

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院鄭州分院

渠道選擇多元化，高度依賴網(wǎng)絡(luò)渠道獲取信息

報(bào)告的調(diào)研結(jié)果顯示，互聯(lián)網(wǎng)高度發(fā)達(dá)的今天，人們的生活受到網(wǎng)絡(luò)化的影響越來(lái)越深。租房渠道的選擇方面，平臺(tái)類找房APP（如貝殼找房）是人們找房的首要選擇渠道。這一現(xiàn)象不因消費(fèi)者的性別、年齡、收入、學(xué)歷的不同而發(fā)生變化。據(jù)本次調(diào)研統(tǒng)計(jì)，選擇平臺(tái)類網(wǎng)站作為首要租房渠道的占比為35%；其次為線下門(mén)店（鏈家）占比24.19%；再次為朋友、同事、老鄉(xiāng)介紹，占比16.01%。

圖5：鄭州租客獲取租房信息渠道

數(shù)據(jù)來(lái)源：清華大學(xué)建筑學(xué)院和貝殼研究院新市民調(diào)研項(xiàng)目組

租金支付壓力相對(duì)合理，調(diào)研的租金收入比為16.2%

根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)對(duì)鄭州居民租金收入比進(jìn)行測(cè)算，我們發(fā)現(xiàn)目前鄭州的租金收入比為16.2%，遠(yuǎn)低于國(guó)際慣例警戒線30%，租金的可承受程度較高。與購(gòu)房相比租房的負(fù)擔(dān)明顯較低，這也影響著一部分人群的租購(gòu)選擇以及家庭在租購(gòu)上的支持力度。

近半數(shù)群體表示在1-3年內(nèi)仍會(huì)選擇租房，首付和月供壓力成首要影響因素

近半數(shù)表示未來(lái)1-3年內(nèi)仍會(huì)繼續(xù)租房。通過(guò)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，有48.8%的租房群體表示未來(lái)1-3年仍會(huì)選擇租房；也有41.92%的租房群體表示目前租房?jī)H是暫時(shí)過(guò)渡，在未來(lái)1年內(nèi)會(huì)停止租房。

圖6：調(diào)研的租客群體未來(lái)租房計(jì)劃

數(shù)據(jù)來(lái)源：清華大學(xué)建筑學(xué)院和貝殼研究院新市民調(diào)研項(xiàng)目組

首付和月供壓力成為影響租購(gòu)選擇的主要原因。對(duì)于繼續(xù)選擇租房而不是購(gòu)房原因方面，38%的租客表示不計(jì)劃買房是因?yàn)槭赘恫粔颍?9%_的租客表示月供壓力大，對(duì)未來(lái)收入不看好；12%的人表示目前沒(méi)有資格購(gòu)房，11%的人表示租房能夠滿足當(dāng)下的住房需求，另外有10%的人出于房地產(chǎn)未來(lái)不看好而不計(jì)劃買房。

圖7：調(diào)研的租房群體計(jì)劃或者不計(jì)劃購(gòu)房的原因

數(shù)據(jù)來(lái)源：清華大學(xué)建筑學(xué)院和貝殼研究院新市民調(diào)研項(xiàng)目組

租賃行業(yè)生態(tài)體系將逐步完善

目前鄭州市住房租賃市場(chǎng)上存在的主要問(wèn)題，如虛假房源信息、被二房東欺騙且拖欠押金、中介費(fèi)不透明、租房后無(wú)后續(xù)服務(wù)保障等。

針對(duì)以上行業(yè)問(wèn)題，需要行業(yè)各方力量共建，凈化行業(yè)環(huán)境。政策層面，加強(qiáng)法規(guī)建設(shè)，凈化行業(yè)環(huán)境，保障租客的合法權(quán)益，同時(shí)促進(jìn)住房租賃機(jī)構(gòu)化發(fā)展，提升租房居住品質(zhì)；企業(yè)方面，無(wú)論是租賃企業(yè)還是中介企業(yè)都應(yīng)強(qiáng)化自律，做好自查自糾，發(fā)布真房源，針對(duì)于特殊群體制定租房租金/傭金減免的活動(dòng)（如貝殼鄭州站推出的畢業(yè)季租房傭金6折的活動(dòng)），切實(shí)緩解這一群體的租房壓力。

圖8：貝殼找房鄭州站推出的畢業(yè)季租房傭金6折活動(dòng)示例

資料來(lái)源：貝殼研究院鄭州分院

鄭州市住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入買方市場(chǎng)，未來(lái)在政府的有效監(jiān)管和支持下，住房租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化率將會(huì)上升，同時(shí)在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)驅(qū)動(dòng)下，住房租賃行業(yè)的效率將繼續(xù)提高，鄭州市住房租賃行業(yè)生態(tài)體系逐步完善，住房租賃市場(chǎng)日趨成熟，品質(zhì)化、多元化的租賃產(chǎn)品和服務(wù)，將能夠滿足不同租客需求的安全、舒適的居住需求。

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