7月9日，鵬華前海萬科REITS封閉式混合基金發(fā)布公告，稱已收到關(guān)于深圳市萬科前海公館建設(shè)管理股份有限公司2017年度1240.75萬元的業(yè)績補(bǔ)償款，該款項已歸屬為本基金資產(chǎn)。

什么是業(yè)績補(bǔ)償款?該筆補(bǔ)償款為什么會產(chǎn)生?對基金份額持有人的權(quán)益有什么影響?這些問題都要從鵬華前海萬科REITs的基金招募說明書和基金合同說起。

營改增和高空置率加壓項目營收

作為一只REITs基金，鵬華前海萬科REITs在招募和成立時約定，將通過增資的方式持有目標(biāo)公司(即萬科前海公館)股權(quán)至2023年7月24日，并由此獲取未來8年(2015.1.1至2023.7.24)萬科前海企業(yè)公館項目100%的租金收益權(quán)。

為了實現(xiàn)和保障目標(biāo)公司收益權(quán)，基金公告還設(shè)立了業(yè)績補(bǔ)償機(jī)制，規(guī)定深圳萬科將開立每年不低于2000萬的風(fēng)險保證金賬戶，當(dāng)公司當(dāng)期的實際業(yè)績收入低于當(dāng)期業(yè)績比較基準(zhǔn)時，應(yīng)以保證金賬戶資金余額為限向鵬華前海萬科REITs進(jìn)行支付目標(biāo)公司當(dāng)期實際業(yè)績收入低于業(yè)績比較基準(zhǔn)的差額(以下簡稱“業(yè)績補(bǔ)償款”)。

而據(jù)《深圳市萬科前海公館建設(shè)管理股份有限公司2017年度審計報告》顯示，該公司2017年度實際業(yè)績收入為1.80億元，低于當(dāng)期業(yè)績比較基準(zhǔn)，因此2017年度業(yè)績補(bǔ)償款金額為1283.34萬元，扣減以往年度應(yīng)付業(yè)績分成后，實際應(yīng)收業(yè)績補(bǔ)償款金額為1240.75萬元。

再來看鵬華前海萬科REITs的主要標(biāo)的資產(chǎn)——前海企業(yè)公館，該項目坐落于深圳市前海合作區(qū)荔灣片區(qū)，總建筑面積約為 6.52萬平方米，于2014年12月正式開業(yè)。該項目是前海管理局以BOT模式打造，萬科為投資人。據(jù)基金招募說明書稱，截至2015年3月，前海企業(yè)公館項目已簽約或確認(rèn)入住意向的面積比例已達(dá)到100%。

那為什么萬科前海公館會出現(xiàn)實際業(yè)績收入不達(dá)標(biāo)，需要支付業(yè)績補(bǔ)償款的情況?據(jù)公告顯示，該補(bǔ)償款主要由于萬科前海公館自2016年5月1日起執(zhí)行《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》，原租金收入中的增值稅銷項稅未包含在約定的項目收益中所致。

鵬華基金工作人員向藍(lán)鯨財經(jīng)補(bǔ)充解釋道，依據(jù)2015年基金發(fā)行前出具的《前海企業(yè)公館項目收益現(xiàn)金流現(xiàn)值評估》，2017年-2021年前海公館預(yù)計空置率8%，但由于入住意向離實際入住交租金之間存在時間差，2017年的空置率要比預(yù)計的8%高，再加上2016年底實施營改增后稅收增加，這兩個因素都會影響到項目收入。

對于未來萬科前海公館的經(jīng)營預(yù)期，鵬華基金表示，截至2018年5月30日，前海公館實際空置率僅為3%，以后年度的空置率可降低至1%以內(nèi)，項目經(jīng)營情況超出預(yù)期，因此雖然營改增會影響到項目收入，但根據(jù)目前測算，項目公司以后每年實際業(yè)績收入相比于業(yè)績比較基準(zhǔn)的缺口，均不會超出每年的業(yè)績保證金2000萬元，不會對基金份額持有人權(quán)益產(chǎn)生負(fù)面影響。

中國版REITs產(chǎn)品等待突破

REITs(房地產(chǎn)信托基金)是房地產(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。

簡單來說，REITs就是把資金主要投資于房地產(chǎn)市場，通過房屋的租金、利息、什值來爭取收益的產(chǎn)品。在成熟市場，REITs已被投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)。但是在我國，REITs的門檻高，起步較晚，發(fā)展也一直頗為緩慢。

至2015年，我國首款“公募REITs”才姍姍來遲。鵬華前海萬科REITs全稱“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金”，2015年6月26日正式發(fā)行，2015年9月30日在深交所上市。

不過，值得注意的是，鵬華前海萬科REITs準(zhǔn)確來講，并不是一只標(biāo)準(zhǔn)化REITs產(chǎn)品。一是這只產(chǎn)品受限于《證券投資基金運(yùn)作管理辦法》中關(guān)于公募基金持有單一公司集中度的相關(guān)規(guī)定，只能以不超過50%的資產(chǎn)配置在商業(yè)物業(yè)股權(quán)上，未體現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)投資基金的行業(yè)特征;二是該基金投資標(biāo)的雖為前海企業(yè)公館項目公司股權(quán)，但并未實際控制前海企業(yè)公館物業(yè)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)品的實質(zhì)僅為BOT項目“特許經(jīng)營權(quán)”收益權(quán)的證券化。

鵬華前海萬科REITs共募集30億，封閉期10年。發(fā)行期間單個投資者的單筆認(rèn)購門檻為10萬元。產(chǎn)品成立并上市后，在二級市場1萬元即可參與交易。其標(biāo)的資產(chǎn)主要是萬科前海企業(yè)公館未來8年的租金收益權(quán)。投資分為兩部分，其一是投資于目標(biāo)公司，比例不超過基金資產(chǎn)的50%;另一部分將投資于固定收益類資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)等，比例不低于基金資產(chǎn)的50%。其中，對于目標(biāo)公司的投資是通過增資方式持有目標(biāo)公司50%的股權(quán)至2023年7月24日，由此獲取自2015年1月1日起至2023年7月24日期間前海企業(yè)公館項目100%的租金收益權(quán)。

天天基金網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，自2015年成立以來，鵬華前海萬科REITs的收益率為16.08%，今年以來的收益率為2.7%。

目前我國的公募REITs并不多，上投摩根基金旗下有一只上投摩根富時發(fā)達(dá)市場REITS指數(shù)型證券投資基金(QDII)。不過，該基金并不是投資于具體的房地產(chǎn)證券化項目，而是跟蹤跟蹤富時發(fā)達(dá)市場REITs指數(shù)的指數(shù)基金。

今年4月25日，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，對開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開展程序以及資產(chǎn)價值評估方法等作出明確，并將在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。北大光華管理學(xué)院新金融中心REITs課題組在今年發(fā)布的《中國公募REITs發(fā)展白皮書》中也建議建議采用“公募基金+ABS”模式。白皮書中還指出，按照保守的估計，中國公募REITs市場規(guī)模將達(dá)到4萬億至12萬億元?？紤]到中國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的巨大需求和城市化人口的增長，可預(yù)測未來中國公募REITs市場包括REITs上下游的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)袌鰧菢O其巨大的規(guī)模和體量。

隨著我國ABS市場的成熟和基本制度的逐步完善，公募REITs的發(fā)展仍值得期待。