株洲日報(bào)全媒體記者/曠昆紅

【資料圖】

臨近5月底，荷塘區(qū)金鉤花園小區(qū)對本月收支進(jìn)行核對，以便在6月6日公示。業(yè)主們表示，“每月6日公開收支，我們心里踏實(shí)。”

時間撥到過年前，因?yàn)楣彩找娼?jīng)營得好，天元區(qū)華晨御園小區(qū)業(yè)委會給每戶業(yè)主發(fā)了100元現(xiàn)金紅包，“住了快10年了，沒想到還能收到紅包，有種天上掉餡餅的驚喜?！睒I(yè)主們說。

這些小區(qū)是如何成了公共收益的“優(yōu)等生”?

選好“領(lǐng)頭雁”

金鉤花園小區(qū)有14年歷史，剛交房時，物業(yè)公司和業(yè)主之間相安無事。時間長了，業(yè)主和物業(yè)公司之間矛盾逐漸不可調(diào)和，最終以換物業(yè)公司收場。結(jié)果業(yè)主和新物業(yè)公司之間還是沒法達(dá)成共識，新物業(yè)公司也退場了。成立的業(yè)委會，也因?yàn)楦鞣N問題，使得業(yè)主怨聲載道，致使小區(qū)無法正常運(yùn)管。

變化發(fā)生在2021年第二次業(yè)委會選舉后，李安娜高票當(dāng)選業(yè)委會主任。她是一所大專院校退休老師，為人公正熱心，“但我也從沒當(dāng)過‘大管家’，既然大家信任，我全力以赴?！?/p>

經(jīng)過兩年精心管理，金鉤花園小區(qū)重大設(shè)施維護(hù)也不需要動用房屋維修基金，甚至業(yè)委會賬上還有“余糧”。

華晨御園業(yè)委會把屬于小區(qū)公共之地從物業(yè)公司手上要了回來，今年過年前每戶業(yè)主分了100元的現(xiàn)金紅包。

謝家沖社區(qū)黨支部書記王曉潔介紹，業(yè)委會主任齊清明，是一名退伍軍人，在疫情防控期間當(dāng)志愿者很熱心，組織和管理能力強(qiáng)。

這已經(jīng)是華晨御園第8次選舉業(yè)委會了，前面7次都因各種原因“流產(chǎn)”，齊清明剛上任時也并不順利，在街道、社區(qū)和小區(qū)黨支部多次和業(yè)主解釋下，才慢慢解了業(yè)主的質(zhì)疑。齊清明知道，要讓業(yè)主們信服，必須做出一點(diǎn)東西來，“熱心遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還得專業(yè)，得學(xué)相關(guān)法律法規(guī)?！?/p>

有著1296戶的頤景園小區(qū)，2018年入住800多戶，在和隔壁小區(qū)發(fā)生矛盾后進(jìn)行談判時，熱心的業(yè)主站了出來，共收集了724戶業(yè)主意見，湯磊就是其中一位，他上門認(rèn)真收集了500多戶業(yè)主意見，為協(xié)調(diào)矛盾做了大量的工作。這件事后，業(yè)委會被再次擺上日程時，湯磊順理成章當(dāng)選為業(yè)委會主任。

有專業(yè)人士就此點(diǎn)評：沒有成立業(yè)委會的小區(qū)，公共設(shè)施委托給物業(yè)公司來經(jīng)營管理，業(yè)主并不參與其中。時間一長，這些公共收益容易被物業(yè)公司支配使用，一些業(yè)主忽視甚至“放棄”了這部分權(quán)利。因此，要管理使用好小區(qū)公共收益，首先要成立一個靠譜的業(yè)委會。

摸清“家底”

哪些算小區(qū)的公共收益?根據(jù)《民法典》第二百八十二條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共同部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

具體來說，小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益，如戶外廣告、電梯廣告、外墻墻體廣告等;停車泊位收入;經(jīng)營性用房收入;占用公共區(qū)域經(jīng)營的快遞柜、販賣機(jī)等收入;電瓶車充電樁收入;公共部位征收補(bǔ)償款;利用公共配套如活動場地、會所、游泳池經(jīng)營收入;部分通信運(yùn)營管理費(fèi);物業(yè)管理用房的收益;因損壞小區(qū)公共設(shè)施進(jìn)行的賠償……這些都是小區(qū)公共收益來源。

業(yè)委會成立后，主任上任的第一件事都不約而同干了同一件事——摸清“家底”。比如小區(qū)的公共區(qū)域，到底在不在小區(qū)紅線范圍內(nèi)，不能“空口白牙”說是就是。

齊清明花了好幾個月，跑建設(shè)、規(guī)劃和地產(chǎn)公司，厘清了小區(qū)公共區(qū)域，摸清了小區(qū)收益的底數(shù)，把一棟前坪的停車場管理權(quán)收了回來。

2018年8月湯磊上任后，組織業(yè)委會成員對小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行了明確，梳理了一遍物業(yè)公司已簽訂的使用公共區(qū)域的合同，并和物業(yè)公司協(xié)商，按照一定比例，將物業(yè)公司收取的小區(qū)公共收益返還給全體業(yè)主。

公布“明白賬”

“我只有1000元使用權(quán)限，2000元就要黨支部、業(yè)主代表、監(jiān)委會開會討論?！崩畎材日f。

“工作費(fèi)用支出500元以下，需財(cái)務(wù)副主任簽認(rèn);500—1000元，需經(jīng)副主任和主任共同簽字確認(rèn);1000元以上支出，業(yè)委會開會討論;小區(qū)內(nèi)公共事項(xiàng)，則需業(yè)主大會討論通過?！鳖U景園小區(qū)開設(shè)了株洲市首個住建局認(rèn)可的小區(qū)公共收益對公管理賬戶。

因打通了業(yè)委會開設(shè)專門賬戶的障礙，從制度層面上，為小區(qū)公共收益收取使用避免了“瓜田李下”的嫌疑。如今，在株洲，業(yè)委會開設(shè)專門賬戶已成為常態(tài)。

這些小區(qū)，在業(yè)委會成立之初，就通過業(yè)主大會明確了財(cái)務(wù)制度、公章使用制度、廉潔制度，要動用小區(qū)公共收益的錢，要簽字、蓋公章，程序不合規(guī)，動不了。

金鉤花園小區(qū)是電梯房，業(yè)委會自治管理下的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)每平方米只有0.85元，長期不入住物業(yè)費(fèi)打7.5折，毛坯空置房不收物業(yè)費(fèi)，每月6日公布開支明細(xì)，物業(yè)費(fèi)收繳率近100%。如今，兩年下來，業(yè)委會公賬上有4萬多元的余額。

有物業(yè)公司的華晨御園和頤景園，華晨御園業(yè)委會每半年公開一次公共收益賬目，頤景園每年公開一次，在小區(qū)微信群、每個單元樓公示欄公示，業(yè)主可隨時查賬。

“明白賬”不僅指的是公開公共收益的收入、支出，還包括了小區(qū)重大事項(xiàng)的公開透明，按章辦事，“小區(qū)每個大的決定，我們都要通過業(yè)委會成員、業(yè)主代表、物業(yè)、黨支部共同開會討論。”齊清明說，只有把每個事項(xiàng)公開透明，大家才能逐漸信任。

5月27日，頤景園小區(qū)業(yè)委會召集了業(yè)委會成員、業(yè)主代表和物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人就小區(qū)車輛管理問題開展商討，這是業(yè)委會的工作常態(tài)。在頤景園小區(qū)，例會都會邀請業(yè)主參加旁聽，大事則需要業(yè)主大會集體討論，比如用公共收益建37個地面車位、用公共收益建設(shè)汽車充電樁等都通過了全體業(yè)主商討，實(shí)現(xiàn)公共收益“錢生錢”。