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成為公共收益“優(yōu)等生” 株洲這些小區(qū)是如何做到的?_每日視點(diǎn)

株洲日?qǐng)?bào)全媒體記者/曠昆紅


【資料圖】

臨近5月底,荷塘區(qū)金鉤花園小區(qū)對(duì)本月收支進(jìn)行核對(duì),以便在6月6日公示。業(yè)主們表示,“每月6日公開收支,我們心里踏實(shí)?!?/p>

時(shí)間撥到過年前,因?yàn)楣彩找娼?jīng)營(yíng)得好,天元區(qū)華晨御園小區(qū)業(yè)委會(huì)給每戶業(yè)主發(fā)了100元現(xiàn)金紅包,“住了快10年了,沒想到還能收到紅包,有種天上掉餡餅的驚喜?!睒I(yè)主們說。

這些小區(qū)是如何成了公共收益的“優(yōu)等生”?

選好“領(lǐng)頭雁”

金鉤花園小區(qū)有14年歷史,剛交房時(shí),物業(yè)公司和業(yè)主之間相安無事。時(shí)間長(zhǎng)了,業(yè)主和物業(yè)公司之間矛盾逐漸不可調(diào)和,最終以換物業(yè)公司收?qǐng)?。結(jié)果業(yè)主和新物業(yè)公司之間還是沒法達(dá)成共識(shí),新物業(yè)公司也退場(chǎng)了。成立的業(yè)委會(huì),也因?yàn)楦鞣N問題,使得業(yè)主怨聲載道,致使小區(qū)無法正常運(yùn)管。

變化發(fā)生在2021年第二次業(yè)委會(huì)選舉后,李安娜高票當(dāng)選業(yè)委會(huì)主任。她是一所大專院校退休老師,為人公正熱心,“但我也從沒當(dāng)過‘大管家’,既然大家信任,我全力以赴?!?/p>

經(jīng)過兩年精心管理,金鉤花園小區(qū)重大設(shè)施維護(hù)也不需要?jiǎng)佑梅课菥S修基金,甚至業(yè)委會(huì)賬上還有“余糧”。

華晨御園業(yè)委會(huì)把屬于小區(qū)公共之地從物業(yè)公司手上要了回來,今年過年前每戶業(yè)主分了100元的現(xiàn)金紅包。

謝家沖社區(qū)黨支部書記王曉潔介紹,業(yè)委會(huì)主任齊清明,是一名退伍軍人,在疫情防控期間當(dāng)志愿者很熱心,組織和管理能力強(qiáng)。

這已經(jīng)是華晨御園第8次選舉業(yè)委會(huì)了,前面7次都因各種原因“流產(chǎn)”,齊清明剛上任時(shí)也并不順利,在街道、社區(qū)和小區(qū)黨支部多次和業(yè)主解釋下,才慢慢解了業(yè)主的質(zhì)疑。齊清明知道,要讓業(yè)主們信服,必須做出一點(diǎn)東西來,“熱心遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,還得專業(yè),得學(xué)相關(guān)法律法規(guī)?!?/p>

有著1296戶的頤景園小區(qū),2018年入住800多戶,在和隔壁小區(qū)發(fā)生矛盾后進(jìn)行談判時(shí),熱心的業(yè)主站了出來,共收集了724戶業(yè)主意見,湯磊就是其中一位,他上門認(rèn)真收集了500多戶業(yè)主意見,為協(xié)調(diào)矛盾做了大量的工作。這件事后,業(yè)委會(huì)被再次擺上日程時(shí),湯磊順理成章當(dāng)選為業(yè)委會(huì)主任。

有專業(yè)人士就此點(diǎn)評(píng):沒有成立業(yè)委會(huì)的小區(qū),公共設(shè)施委托給物業(yè)公司來經(jīng)營(yíng)管理,業(yè)主并不參與其中。時(shí)間一長(zhǎng),這些公共收益容易被物業(yè)公司支配使用,一些業(yè)主忽視甚至“放棄”了這部分權(quán)利。因此,要管理使用好小區(qū)公共收益,首先要成立一個(gè)靠譜的業(yè)委會(huì)。

摸清“家底”

哪些算小區(qū)的公共收益?根據(jù)《民法典》第二百八十二條規(guī)定,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共同部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有。

具體來說,小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益,如戶外廣告、電梯廣告、外墻墻體廣告等;停車泊位收入;經(jīng)營(yíng)性用房收入;占用公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)的快遞柜、販賣機(jī)等收入;電瓶車充電樁收入;公共部位征收補(bǔ)償款;利用公共配套如活動(dòng)場(chǎng)地、會(huì)所、游泳池經(jīng)營(yíng)收入;部分通信運(yùn)營(yíng)管理費(fèi);物業(yè)管理用房的收益;因損壞小區(qū)公共設(shè)施進(jìn)行的賠償……這些都是小區(qū)公共收益來源。

業(yè)委會(huì)成立后,主任上任的第一件事都不約而同干了同一件事——摸清“家底”。比如小區(qū)的公共區(qū)域,到底在不在小區(qū)紅線范圍內(nèi),不能“空口白牙”說是就是。

齊清明花了好幾個(gè)月,跑建設(shè)、規(guī)劃和地產(chǎn)公司,厘清了小區(qū)公共區(qū)域,摸清了小區(qū)收益的底數(shù),把一棟前坪的停車場(chǎng)管理權(quán)收了回來。

2018年8月湯磊上任后,組織業(yè)委會(huì)成員對(duì)小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行了明確,梳理了一遍物業(yè)公司已簽訂的使用公共區(qū)域的合同,并和物業(yè)公司協(xié)商,按照一定比例,將物業(yè)公司收取的小區(qū)公共收益返還給全體業(yè)主。

公布“明白賬”

“我只有1000元使用權(quán)限,2000元就要黨支部、業(yè)主代表、監(jiān)委會(huì)開會(huì)討論?!崩畎材日f。

“工作費(fèi)用支出500元以下,需財(cái)務(wù)副主任簽認(rèn);500—1000元,需經(jīng)副主任和主任共同簽字確認(rèn);1000元以上支出,業(yè)委會(huì)開會(huì)討論;小區(qū)內(nèi)公共事項(xiàng),則需業(yè)主大會(huì)討論通過?!鳖U景園小區(qū)開設(shè)了株洲市首個(gè)住建局認(rèn)可的小區(qū)公共收益對(duì)公管理賬戶。

因打通了業(yè)委會(huì)開設(shè)專門賬戶的障礙,從制度層面上,為小區(qū)公共收益收取使用避免了“瓜田李下”的嫌疑。如今,在株洲,業(yè)委會(huì)開設(shè)專門賬戶已成為常態(tài)。

這些小區(qū),在業(yè)委會(huì)成立之初,就通過業(yè)主大會(huì)明確了財(cái)務(wù)制度、公章使用制度、廉潔制度,要?jiǎng)佑眯^(qū)公共收益的錢,要簽字、蓋公章,程序不合規(guī),動(dòng)不了。

金鉤花園小區(qū)是電梯房,業(yè)委會(huì)自治管理下的小區(qū),物業(yè)費(fèi)每平方米只有0.85元,長(zhǎng)期不入住物業(yè)費(fèi)打7.5折,毛坯空置房不收物業(yè)費(fèi),每月6日公布開支明細(xì),物業(yè)費(fèi)收繳率近100%。如今,兩年下來,業(yè)委會(huì)公賬上有4萬多元的余額。

有物業(yè)公司的華晨御園和頤景園,華晨御園業(yè)委會(huì)每半年公開一次公共收益賬目,頤景園每年公開一次,在小區(qū)微信群、每個(gè)單元樓公示欄公示,業(yè)主可隨時(shí)查賬。

“明白賬”不僅指的是公開公共收益的收入、支出,還包括了小區(qū)重大事項(xiàng)的公開透明,按章辦事,“小區(qū)每個(gè)大的決定,我們都要通過業(yè)委會(huì)成員、業(yè)主代表、物業(yè)、黨支部共同開會(huì)討論。”齊清明說,只有把每個(gè)事項(xiàng)公開透明,大家才能逐漸信任。

5月27日,頤景園小區(qū)業(yè)委會(huì)召集了業(yè)委會(huì)成員、業(yè)主代表和物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人就小區(qū)車輛管理問題開展商討,這是業(yè)委會(huì)的工作常態(tài)。在頤景園小區(qū),例會(huì)都會(huì)邀請(qǐng)業(yè)主參加旁聽,大事則需要業(yè)主大會(huì)集體討論,比如用公共收益建37個(gè)地面車位、用公共收益建設(shè)汽車充電樁等都通過了全體業(yè)主商討,實(shí)現(xiàn)公共收益“錢生錢”。

(一審:蔣宇 二審:劉樂 三審:謝峰)
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