近日，北京市陸續(xù)啟動(dòng)房地產(chǎn)領(lǐng)域住房限購(gòu)政策執(zhí)行、商品房預(yù)售資金監(jiān)管、住房租賃合同備案專(zhuān)項(xiàng)檢查。其中，商品房預(yù)售資金監(jiān)管引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。

北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售行為和監(jiān)管銀行出入賬管理，相關(guān)職能部門(mén)于10月至12月在全市范圍內(nèi)開(kāi)展預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)項(xiàng)檢查。重點(diǎn)圍繞開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售資金收存、支取、使用的及時(shí)性、合規(guī)性，監(jiān)管銀行入賬監(jiān)督和出賬審核，以及購(gòu)房人貸款資金是否按規(guī)定發(fā)放至專(zhuān)用賬戶(hù)等情況開(kāi)展檢查，多措并舉保障預(yù)售資金更加安全、規(guī)范、高效使用，防范延期交房、樓盤(pán)爛尾等風(fēng)險(xiǎn)。

不僅是在北京，記者了解到，近期多地加大了對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。比如，近日出臺(tái)的《銀川市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法(試行)》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中注明監(jiān)管賬戶(hù)等信息，協(xié)助購(gòu)房人將房?jī)r(jià)款直接存入項(xiàng)目監(jiān)管賬戶(hù)，不得直接收取任何性質(zhì)的房?jī)r(jià)款。

福建省住建廳9月發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，房地產(chǎn)管理部門(mén)、監(jiān)管銀行對(duì)監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，專(zhuān)款專(zhuān)用，專(zhuān)項(xiàng)用于支付預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和融資模式趨于高周轉(zhuǎn)、高杠桿，房?jī)r(jià)和建設(shè)成本不斷升高。特別是今年受新冠肺炎疫情影響，企業(yè)資金鏈普遍趨緊、銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，部分企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)凸顯。有針對(duì)性地開(kāi)展預(yù)售資金監(jiān)管檢查有很強(qiáng)的必要性。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管與商品房預(yù)售制度息息相關(guān)。由于目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)銷(xiāo)售采取的是商品房預(yù)售的方式，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已興建但尚未竣工或即將興建的商品住宅與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，在未來(lái)某一時(shí)期擁有所購(gòu)房屋。并非“一手交錢(qián)，一手交貨”，而是“先交錢(qián)，再交貨”，給購(gòu)房者帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。

于是，商品房預(yù)售資金監(jiān)管顯得十分必要，預(yù)售資金監(jiān)管旨在保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)的安全性，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售資金由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同銀行實(shí)施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。當(dāng)前，資金違規(guī)使用的情況確實(shí)存在，尤其是存在資金沒(méi)有嚴(yán)格按照工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行撥付等問(wèn)題。

最近，北京某房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)管賬戶(hù)資金被挪用，導(dǎo)致現(xiàn)有監(jiān)管賬戶(hù)余額遠(yuǎn)低于后續(xù)主體工程建設(shè)所需資金。目前該項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，大多數(shù)業(yè)主對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目能否按時(shí)交房表示擔(dān)憂(yōu)，引發(fā)業(yè)主維權(quán)。

上述北京房地產(chǎn)項(xiàng)目案例中，之所以項(xiàng)目監(jiān)管賬戶(hù)資金被挪用，疑似與企業(yè)整體資金鏈吃緊密切相關(guān)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體資金鏈情況也需要得到重視。很多爛尾樓的形成也正是由于企業(yè)資金鏈斷裂，導(dǎo)致項(xiàng)目難以為繼。

房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈問(wèn)題近期得到了國(guó)家有關(guān)部門(mén)高度關(guān)注。8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，相關(guān)部門(mén)在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

專(zhuān)家認(rèn)為，無(wú)論是住建部等部門(mén)形成的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，還是多地最近加強(qiáng)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管，都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不小壓力，預(yù)計(jì)很多企業(yè)在拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等方面的節(jié)奏都會(huì)隨之調(diào)整。不過(guò)，這也會(huì)倒逼房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)更加規(guī)范，在融資方面更加謹(jǐn)慎，為防范房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮應(yīng)有的作用。

(記者 亢舒)