房地產(chǎn)貸款新規(guī)的落地在個(gè)人按揭貸款市場掀起陣陣波瀾。

日前，記者走訪滬深兩地，發(fā)現(xiàn)多家銀行個(gè)人按揭貸款額度收緊。

“個(gè)人首套房目前沒有貸款額度，現(xiàn)在放不了款，起碼要到6月份才能放款。”

“我們這邊現(xiàn)在額度相當(dāng)少，如果客戶決定現(xiàn)在做，我們不確定什么時(shí)候能放款，給到的回復(fù)只能是無限期。”

“3月(放款)可能是最快的了，今年的形勢特別嚴(yán)峻，總體上央行會壓降房貸的額度。”

有銀行工作人員提及，房貸新規(guī)落地后，其所在銀行在房貸額度上劃得非常緊，現(xiàn)在放款很慢。

那么新規(guī)之下，哪些銀行房地產(chǎn)貸款超標(biāo)?有多少房地產(chǎn)貸款恐將“擠出”市場?新規(guī)是否會對普通購房者貸款買房產(chǎn)生影響?記者統(tǒng)計(jì)了37家上市銀行截至去年6月末的個(gè)人住房貸款(按揭貸款)、房地產(chǎn)貸款在貸款總額中的占比，發(fā)現(xiàn)其中有11家銀行的個(gè)人住房貸款或者房地產(chǎn)貸款占比越過“紅線”。

個(gè)別地方房貸額度緊張，你我的房貸申請會變難嗎?圖為無人機(jī)拍攝的深圳市區(qū) 新華社圖

多少銀行“超標(biāo)”?近三成!

近年來，“房住不炒”已成為房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。而到了2020年的最后一天，人民銀行聯(lián)手銀保監(jiān)會放出大招，出臺了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)，限制銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款。

在《通知》中，人民銀行和銀保監(jiān)會根據(jù)不同銀行的資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型，分成5檔對房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理。

具體來看，第一檔也就是中資大型銀行，包括工、農(nóng)、中、建、交、郵儲銀行6家國有大行和國家開發(fā)銀行，這7家銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%。值得注意的是，這里所指的房地產(chǎn)貸款包含了銀行公司貸款中的房地產(chǎn)行業(yè)貸款和個(gè)人貸款中的個(gè)人住房貸款。

記者統(tǒng)計(jì)A股上市銀行半年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，截至2020年6月末，37家銀行中有11家銀行的個(gè)人住房貸款或者房地產(chǎn)貸款占比越過“紅線”，比例達(dá)到29.73%。具體來看，9家銀行房地產(chǎn)貸款占比“超標(biāo)”，8家銀行個(gè)人住房貸款占比“超標(biāo)”，6家銀行兩項(xiàng)貸款占比均“超標(biāo)”。

在第一檔的中資大型銀行中，6家國有大行的房地產(chǎn)貸款余額占總貸款比重均未越過紅線，但是有兩家銀行的個(gè)人住房貸款余額占比略微超出了新規(guī)所劃定的指標(biāo)，分別是建設(shè)銀行和郵儲銀行，這兩家銀行的個(gè)人住房貸款集中度分別為34.03%和33.64%，分別超過32.5%的紅線1.53個(gè)百分點(diǎn)和1.14個(gè)百分點(diǎn)。

在第二檔的中型中資銀行中，招商銀行和興業(yè)銀行這兩家全國性股份制銀行的兩項(xiàng)指標(biāo)在2020年6月末均雙雙超標(biāo)，其中，招商銀行的個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)貸款的占比分別為24.74%和33.24%，分別超出了監(jiān)管上限4.74個(gè)和5.74個(gè)百分點(diǎn)。

而興業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)貸款占比則分別為25.73%和33.73%，超出了5.73個(gè)和6.23個(gè)百分點(diǎn)。另外，浦發(fā)銀行的房地產(chǎn)貸款占比也略微超過了紅線0.43個(gè)百分點(diǎn)。

在第三檔的中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)中，鄭州銀行、青島銀行等四家城市商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比雙雙“超標(biāo)”。

值得注意的，監(jiān)管部門對于集中度紅線指標(biāo)還是給予了一定的彈性空間，《通知》規(guī)定，人民銀行副省級城市中心支行以上分支機(jī)構(gòu)會同所在地銀保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)，可在充分論證的前提下，結(jié)合具體情況，在第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理基準(zhǔn)上增減2.5個(gè)百分點(diǎn)。

杭州銀行所在的第三檔銀行機(jī)構(gòu)所對應(yīng)的房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比“紅線”分別為22.5%和17.5%，若監(jiān)管以增減2.5個(gè)百分點(diǎn)范圍內(nèi)確定上限(即房地產(chǎn)貸款占比20%~25%，個(gè)人住房貸款占比15%~20%)，那么從半年報(bào)披露的數(shù)據(jù)來看，杭州銀行房地產(chǎn)貸款集中度指標(biāo)在紅線范圍內(nèi)，存在未超標(biāo)可能。

未來多少房貸資金將被擠出?

《通知》給銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)留出了業(yè)務(wù)調(diào)整的過渡期，規(guī)定了房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期通知實(shí)施之日起2年，也就是到2022年12月31日，超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自實(shí)施之日起4年，也就是到2024年年末。

不考慮監(jiān)管對第三、四、五檔銀行的貸款集中度適當(dāng)增減2.5個(gè)百分點(diǎn)的要求，如果我們以2020年6月末的數(shù)據(jù)來看，便可以靜態(tài)測算新規(guī)之下，上市銀行房地產(chǎn)貸款超標(biāo)的總量，這也可以粗略估算在監(jiān)管對業(yè)務(wù)調(diào)整的要求之下，未來銀行將壓降的貸款資金。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，37家上市銀行有11家銀行的房地產(chǎn)貸款或個(gè)人住房貸款是超標(biāo)的，經(jīng)過計(jì)算，這11家銀行的貸款超標(biāo)總量達(dá)到了9519億元。

交通銀行金研中心首席房地產(chǎn)分析師夏丹對記者表示：盡管這些銀行存在縮減房地產(chǎn)貸款規(guī)模的壓力，但由于政策“不急轉(zhuǎn)彎”，給予了2~4年的過渡期，并且還可以據(jù)實(shí)適度延長，總體來說調(diào)整壓力并不算大。粗略估算年均需要壓降的存量總規(guī)模大概是房地產(chǎn)貸款2000億、個(gè)人住房貸款3000億，影響并不算大。

她進(jìn)一步指出，具體來看，超過紅線的銀行中，大型銀行超出幅度很小，只有部分中型銀行和城商行超出點(diǎn)數(shù)較多，可能采取的措施有：一是“替代”，適當(dāng)增配風(fēng)險(xiǎn)收益率與房地產(chǎn)貸款類似的信貸產(chǎn)品，適當(dāng)加大信用卡等個(gè)貸產(chǎn)品發(fā)放力度;

二是“分子做減法”，進(jìn)行逾期和不良房地產(chǎn)貸款的催收和壓降，以資產(chǎn)證券化的方式加大存量貸款流轉(zhuǎn);

三是“分母做加法”，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大其他領(lǐng)域的貸款。

多家銀行收緊按揭貸款額度

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，37家上市銀行中有8家銀行的個(gè)人住房貸款占比超過了監(jiān)管所劃紅線。

從總的壓降規(guī)模來看，記者通過靜態(tài)測算得知，未來銀行為調(diào)整業(yè)務(wù)合規(guī)，恐將會壓降7903億元左右的個(gè)人住房貸款。

銀行將減少近8000億的個(gè)人住房貸款資金，這讓一些按揭貸款購房者擔(dān)心是否會對個(gè)人申請住房貸款產(chǎn)生影響?未來申請住房貸款會不會更難了呢?

中國社科院金融所銀行研究室主任李廣子認(rèn)為《通知》對普通購房者影響比較有限。他向記者表示，目前按揭貸款是銀行較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，購房者也可以轉(zhuǎn)向其他房地產(chǎn)貸款集中度較低的銀行申請貸款。

夏丹對記者表示，銀行對還款中無異常的個(gè)人住房貸款不會去壓降，居民正常的新申請住房貸款需求也不會受到顯著影響，剛需特別是首套剛需仍是政策大力支持的方向。

不過，貸款個(gè)人的資質(zhì)審核和貸款獲批流程可能更加嚴(yán)格，放款時(shí)間有拉長的可能。尤其是政策出臺于歲末年初，往往是銀行信貸額度“回血”、大力投放新增以及上年末積壓貸款的節(jié)點(diǎn)，短期內(nèi)新增個(gè)人房貸季節(jié)性激增的特征可能有所平滑。此外，局部隨著信貸資源供給減少，貸款價(jià)格也可能有所提高。

日前，記者調(diào)查了上海、深圳兩地個(gè)人住房貸款情況，發(fā)現(xiàn)多家銀行額度收緊，甚至在上海地區(qū)有股份行表示放款時(shí)間無限期。

招商銀行上海地區(qū)一支行工作人員告訴記者，房貸新規(guī)出來以后，其所在的銀行在房貸額度上劃得非常緊，現(xiàn)在放款很慢，沒辦法確保時(shí)效。“我們這邊現(xiàn)在額度相當(dāng)少，如果客戶決定現(xiàn)在做，我們不確定什么時(shí)候能放款，給到的回復(fù)只能是無限期。”招行深圳一分支機(jī)構(gòu)工作人員也對記者表示，客戶如果現(xiàn)在辦理，預(yù)計(jì)在3月份放款。

類似地，興業(yè)銀行上海某支行信貸人員表示：“個(gè)人首套房目前沒有貸款額度，現(xiàn)在放不了款，起碼要到6月份才能放款。如果是二套房可能會快一點(diǎn)，但是現(xiàn)在額度也很緊張，什么時(shí)候放款我們也不好說。”

記者從浦發(fā)銀行上海一支行了解到，該行每個(gè)月對房貸會控額，目前從受理到放款整個(gè)過程需要一個(gè)多月。“這是最起碼的時(shí)間了，跟以前差不多，我們還好一些，本來就一直在控(額度)，現(xiàn)在有些銀行(放款)要三四個(gè)月。”

額度之后是價(jià)格。據(jù)羊城晚報(bào)報(bào)道，有房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)人士表示，已收到工行、建行的調(diào)價(jià)通知，稱首套房按揭貸款利率升至“LPR+55個(gè)基點(diǎn)”;二套房按揭貸款利率升至“LPR+75個(gè)基點(diǎn)”。這一調(diào)價(jià)信息也從廣州的工農(nóng)中建四大行相關(guān)工作人員處得到印證。

哪些超標(biāo)銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整有壓力?

對于超標(biāo)的11家銀行，雖然本次監(jiān)管給予了2~4年過渡期調(diào)整，但從部分銀行2020年上半年新增貸款結(jié)構(gòu)來看，未來仍面臨調(diào)整壓力。

從2020年上半年新增貸款結(jié)構(gòu)來看，11家銀行中仍有9家新增房地產(chǎn)貸款或個(gè)人住房貸款占新增貸款總額的比重超過央行規(guī)定的占比上限。具體來看，招商銀行、鄭州銀行等五家銀行新增個(gè)人住房貸款占比與新增房地產(chǎn)貸款占比均高于上限;青島銀行、興業(yè)銀行、青島農(nóng)商行這三家銀行房地產(chǎn)貸款占比“超標(biāo)”;廈門銀行僅個(gè)人住房貸款占比超標(biāo)。

總體來看，11家“超標(biāo)”銀行中，有3家2020年上半年新增房地產(chǎn)貸款在各項(xiàng)新增貸款總額中的占比超50%，有5家占比介于30%到50%之間。

國有大行中，建行和郵儲銀行兩項(xiàng)貸款占比均未超標(biāo)。

股份行中，浦發(fā)銀行、招商銀行、興業(yè)銀行上半年涉房貸款分別占新增貸款總額的49.31%、37.76%、33.18%，其中，個(gè)人住房貸款占比分別為36.72%、25.54%、18.07%。

東吳證券研報(bào)指出，房貸投放受限對招商銀行的經(jīng)營客觀上有一定影響，因?yàn)榘唇屹J款目前是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)品種，雖然收益率不高，但不良率很低、資本消耗又非常少(按50%折算風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn))。不過，招商銀行零售產(chǎn)品線豐富，消費(fèi)貸及個(gè)人經(jīng)營性貸款可能接替按揭貸款，成為未來幾年新增零售貸款的主力。

中小銀行中，值得關(guān)注的是，鄭州銀行、青島農(nóng)商行、杭州銀行上半年涉房貸款占新增貸款總額的一半以上。具體看來，鄭州銀行占比最高為71.9%、青島農(nóng)商行為52.96%、杭州銀行51.88%。

分析上述三家銀行上半年新增貸款結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，鄭州銀行個(gè)人住房貸款占比高達(dá)49.22%，也意味著該行上半年新增貸款一半來源于個(gè)人住房按揭貸款。青島農(nóng)商行、杭州銀行則房地產(chǎn)行業(yè)貸款占比相對較高。

此外，青島銀行、廈門銀行上半年涉房貸款分別占新增貸款總額的25.29%、9.32%，而個(gè)人住房貸款分別占11.72%、20.38%。

未超標(biāo)銀行能否高枕無憂?

那么，余額占比未超標(biāo)的銀行未來是否可以高枕無憂?記者注意到，靜態(tài)來看，截至2020年6月末，有26家上市銀行未超監(jiān)管規(guī)定上限。若單從2020年上半年新增貸款結(jié)構(gòu)看，有10家銀行“超標(biāo)”。

例如，股份行中，平安銀行新增房地產(chǎn)貸款占新增貸款總額的38.77%，華夏銀行這一占比為30.75%，兩家銀行均超出監(jiān)管規(guī)定27.5%的上限。而中信銀行新增個(gè)人住房貸款占新增貸款的25.4%，超監(jiān)管規(guī)定的20%。

此外，7家中小銀行新增貸款也存在“超標(biāo)”現(xiàn)象。如，渝農(nóng)商行、長沙銀行、張家港行上半年新增個(gè)人住房貸款占新增貸款總額分別為19.22%、17.56%、14.27%，對應(yīng)上限分別為17.5%、17.5%、12.5%。貴陽銀行新增房地產(chǎn)貸款占新增貸款總額的36.37%，超監(jiān)管規(guī)定的22.5%。

而江蘇銀行、蘇州銀行、江陰銀行兩項(xiàng)貸款均“超標(biāo)”。值得注意的是，江蘇銀行2020年上半年房地產(chǎn)貸款占比在26家未超標(biāo)銀行中最高，個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)貸款分別占新增貸款的29.36%、56.97%，遠(yuǎn)高于監(jiān)管規(guī)定的20%和27.5%上限。

需要關(guān)注的是，單從上半年新增貸款結(jié)構(gòu)來看，也有部分銀行將接近“超標(biāo)”的邊緣。例如，中行上半年新增房地產(chǎn)貸款在新增貸款中的占比為36.86%，接近監(jiān)管規(guī)定的40%。東吳證券研報(bào)指出，預(yù)計(jì)國有大行在調(diào)整過程中，會繼續(xù)將信貸資源向小微貸款傾斜，借此同時(shí)滿足房貸管控政策及鼓勵(lì)小微信貸投放的導(dǎo)向。

其次，股份行中浙商銀行、中信銀行、民生銀行這一占比分別為26.93%、26.82%、26.42%，接近監(jiān)管規(guī)定27.5%。

與此同時(shí)，未超標(biāo)銀行中也不乏房地產(chǎn)貸款在新增貸款中占比較小的。比如，無錫銀行、南京銀行、常熟銀行、蘇農(nóng)銀行，上半年房地產(chǎn)貸款占新增貸款總額的比例在10%到15%之間。而寧波銀行、上海銀行這一占比在10%以下。

國盛證券在研報(bào)中指出，對無調(diào)整壓力的機(jī)構(gòu)來說，整體將保持現(xiàn)有水平，未來房地產(chǎn)貸款增長空間有限?！锻ㄖ芬?guī)定，房地產(chǎn)貸款集中度符合管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比基本穩(wěn)定。體現(xiàn)了監(jiān)管合理控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模的意圖。

金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款有何變化?

分析了37家上市銀行貸款結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)后，再來看看全國金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款規(guī)模又有何變化。央行金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，近一年時(shí)間我國金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。

具體來看，2019年末至2020年三季度末，金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額分別為44.41萬億元、46.16萬億元、47.40萬億元、48.83萬億元，同比增速分別為14.8%、13.9%、13.1%、12.8%。

此外，人民幣房地產(chǎn)貸款余額占同期人民幣各項(xiàng)貸款余額，分別為29%、28.81%、28.69%、28.83%。

再看金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增量數(shù)據(jù)，2020年一季度增加1.75萬億元，上半年增加2.99萬億元，前三季度增加4.42萬億元，分別占同期人民幣各項(xiàng)貸款增量的24.6%、24.7%、27.2%。

但值得注意的是，2020年前三季度新增房地產(chǎn)貸款均低于去年同期。數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度增加1.82萬億元，上半年增加 3.21萬億元，前三季度4.59萬億元。

以單個(gè)季度增量來看，2019年四季度至2020年第三季度，每季度增加的人民幣房地產(chǎn)貸款分別為1.12萬億元、1.75萬億元、1.24萬億元、1.43萬億元，占同期人民幣各項(xiàng)貸款增量的35.22%、24.65%、24.85%、34.29%。

此外，2020前三季度，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額、個(gè)人住房貸款余額增速出現(xiàn)放緩趨勢。央行報(bào)告顯示，2019年末至2020年三季度，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為11.22萬億元、11.89萬億元、11.97萬億元、12.16萬億元，同比增速分別為10.1%、9.6%、8.5%、8.2%。同期，個(gè)人住房貸款余額為30.07萬億元、31.15萬億元、32.36萬億元、33.59萬億元，同比增速分別為16.7%、15.9%、15.7%、15.7%。