開年樓市趨漲 多城調(diào)控信號漸明

扭轉(zhuǎn)歷史低位，開年全國樓市現(xiàn)“小陽春”。2月23日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1月，在全國70個大中城市中，不論是新房還是二手房價格，環(huán)比漲幅均有所擴大，價格上漲城市數(shù)量分別為53城和49城，均較去年12月增加11城。其中，一線城市房價持續(xù)領(lǐng)漲。而在回暖跡象較明顯的城市中，長三角及珠三角地區(qū)城市仍占多數(shù)席位。不過，鑒于深圳、上海和廣州等城已于近期緊急加碼約束，越來越多城市加強信貸調(diào)控，業(yè)內(nèi)認(rèn)為后期全國樓市表現(xiàn)將逐步回穩(wěn)。

一線城市新房價格持續(xù)領(lǐng)漲

與去年12月相同，今年1月，4個一線城市新房銷售價格環(huán)比漲幅仍保持領(lǐng)漲趨勢。從數(shù)據(jù)來看，1月一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比去年12月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、1%和0.3%。

當(dāng)月，深圳環(huán)比漲幅由上月的-0.1%回漲0.4個百分點并領(lǐng)跑一線城市。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳此次漲幅很難說是一種趨勢，至少說明一點，當(dāng)?shù)胤績r并沒有出現(xiàn)持續(xù)下滑，存在一定反彈空間。前期調(diào)控政策已在密集出臺，不排除后續(xù)房價出現(xiàn)降溫的可能。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄也指出，當(dāng)前深圳已于1月19日加碼調(diào)控為樓市降溫，出臺“打補丁”新政，堵上了假離婚購房的缺口，預(yù)計后期市場熱度或?qū)⒂兴芈?嚴(yán)躍進(jìn)也表示，總體上看，一線城市房價漲幅最大。但前述城市近期房地產(chǎn)政策調(diào)控升級，客觀上也為此類城市帶來后續(xù)房價趨穩(wěn)的可能。

其他各級城市中，31個二線城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅擴大0.3個百分點;35個三線城市新建商品住宅價格環(huán)比漲0.2%，漲幅擴大0.1個百分點。

值得關(guān)注的是，本輪漲價潮中，金華以1.2%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國，廣州、合肥、揚州環(huán)比漲幅也分別達(dá)到1%、0.9%、0.9%。陳霄指出，開年首月，熱點城市熱點板塊市場熱度走高，尤其是長三角及珠三角地區(qū)。這也促使地方紛紛加碼調(diào)控穩(wěn)樓市穩(wěn)預(yù)期，預(yù)計接下來或有更多城市跟進(jìn)調(diào)控，保障房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

針對前述房價上行跡象，廣州、深圳、上海等地已相繼發(fā)文調(diào)控。例如，1月21日晚間，上海市8個部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，提出“夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起三年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算”;1月24日，廣州銀行業(yè)被當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管窗口指導(dǎo)，個人按揭貸款被“雙管控”，為新增個人住房貸款占比及每月新增個人住房貸款額度均劃定標(biāo)準(zhǔn)。

北京二手房價環(huán)比“慢跑”

在全國各級城市中，一線城市二手房價表現(xiàn)也最為矚目。據(jù)測算，4個一線城市中二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.7個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。

在當(dāng)月二手房價中，深圳漲勢領(lǐng)跑全國，廣州、上海緊隨其后。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，出現(xiàn)二手房價格上漲的核心原因包括，疫情影響下，一線城市學(xué)區(qū)房需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學(xué)區(qū)房表現(xiàn)最明顯，大量出國讀書人群回流，增加市場需求;上海、深圳等城市的打新潮涌動，少數(shù)新建住宅供應(yīng)稀缺，投資客入市搶奪了剛需客戶房源，二手房需求增加。

不過，相較其他一線城市，北京當(dāng)月二手房價格環(huán)比漲幅相對趨緩。有業(yè)內(nèi)人士評論指出，北京只是部分區(qū)的部分片區(qū)由于學(xué)區(qū)等因素出現(xiàn)漲價，并沒有出現(xiàn)全市普漲。對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，與滬、廣、深等地不同，1月北京樓市炒作相對較少。此前，北京已針對學(xué)區(qū)房炒作進(jìn)行了一輪管控，目前管控效應(yīng)未消，當(dāng)?shù)貥鞘斜憩F(xiàn)相對平穩(wěn)。

眼下，北京樓市調(diào)控有增無減。例如，1月25日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會黨委書記、主任王飛表示，嚴(yán)查資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場和中介炒房、投機炒作;1月30日，北京銀保監(jiān)局嚴(yán)查個人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

“樓市2020年市場翹尾到2021年‘小陽春’的核心原因是信貸政策，特別是與經(jīng)營貸入樓市有關(guān)。”張大偉指出，2020年全年信貸增量刷新歷史紀(jì)錄，部分城市企業(yè)貸款與個人按揭貸款均比較寬松，這也拉動了一線城市需求;上海、廣州、北京，均處于調(diào)控抑制后的市場反彈，使得房價上漲速度快。

經(jīng)營貸監(jiān)管“打補丁”

春節(jié)已過，房地產(chǎn)調(diào)控仍在繼續(xù)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月中上旬，各地房地產(chǎn)調(diào)控超過28次，1月累計發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過42次，2021年各地房地產(chǎn)調(diào)控累計已達(dá)70次。

就短期政策面來看，張大偉認(rèn)為，核心仍是信貸調(diào)控，重點針對一、二線城市經(jīng)營貸監(jiān)督。“房地產(chǎn)調(diào)控的核心是調(diào)銀行，過去歷史經(jīng)驗看，管住了銀行的放貸沖動，也就管住了房價。”

目前來看，上海、北京、深圳、廣州等一線城市，開年后銀行對經(jīng)營貸的管控更趨審慎。例如，2月11日，北京銀保監(jiān)局、央行營管部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強個人經(jīng)營性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》，關(guān)注客戶獲得經(jīng)營性貸款借款人資格的時間，審慎發(fā)放僅以企業(yè)實際控制人身份申請的個人經(jīng)營性貸款。

而在此前的2月8日，深圳市住建局宣布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，并發(fā)布全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格;1月29日，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)各項規(guī)制要求，嚴(yán)格落實差別化住房信貸政策，審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等。

關(guān)于房價預(yù)期，張大偉認(rèn)為，預(yù)計今年一季度房價仍保持繼續(xù)上漲，但日趨收緊的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場，房價漲勢會繼續(xù)放緩。不過，一線城市或仍是未來一季度房價的上漲“龍頭”;從樓市宏觀環(huán)境來看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若后續(xù)疫情防控工作得當(dāng)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動力強勁，還需警惕房價反彈和炒作的可能。做到及時發(fā)現(xiàn)房價反彈跡象，及時打壓，真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場和價格的穩(wěn)定。