多地對于房地產(chǎn)交易資金的監(jiān)管仍在繼續(xù)。

據(jù)悉，春節(jié)假期后廣州等地正在排查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的情況，特別是在同一年內(nèi)同時申請了經(jīng)營貸、個人按揭貸款的客戶。其中，客戶若無法解釋或銀行不接受客戶的解釋，需做好提前結(jié)清房貸的準(zhǔn)備。

事實上，記者了解到，排查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的區(qū)域并非只有廣州，2020年至今，深圳、北京以及上海等一線城市監(jiān)管部門也多次發(fā)文，防范經(jīng)營貸流入樓市。

與此同時，金融監(jiān)管部門對房地產(chǎn)融資也采取了一系列針對性的調(diào)控。前有“三道紅線”，對房企資產(chǎn)負債的水平和結(jié)構(gòu)提出新的要求，后有發(fā)布銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度的通知，對銀行房地產(chǎn)貸款的結(jié)構(gòu)提出要求。

值得注意的是，在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著加速洗牌與分化的局面。不少房企出現(xiàn)業(yè)績預(yù)虧，甚至違約等情況。云南城投、美好置業(yè)等房企發(fā)布業(yè)績預(yù)虧，而華夏幸福及新華聯(lián)等房企亦相繼出現(xiàn)違約。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟對此建議，房企必須要保護自身現(xiàn)金流并按要求降低負債。“房企在現(xiàn)狀下，要像保護眼睛一樣保護自己的現(xiàn)金流，并且必須要吻合國家調(diào)控要求，盡量降低負債。”

房地產(chǎn)調(diào)控“多管齊下”

近年來，由于個人經(jīng)營貸利率低于房貸利率，經(jīng)營貸頻頻違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，成為了金融監(jiān)管部門嚴(yán)查嚴(yán)控的對象。

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計報告數(shù)據(jù)，房貸與經(jīng)營貸確實在同步增長。央行發(fā)布的《2020年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2020年末，本外幣住戶經(jīng)營性貸款余額13.62萬億元，同比增長20%，增速比上年末高7.5個百分點;全年增加2.27萬億元，同比多增1萬億元。

而住戶消費性貸款(經(jīng)營貸)余額49.57萬億元，同比增長12.7%，增速比上年末低3.6個百分點;全年增加5.59萬億元，同比少增5717億元。

為了防范經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，2020年至今，多個一線城市開始對經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場強化了“防火墻”。

2020年4月20日，中國人民銀行深圳中支貨幣信貸處下發(fā)《關(guān)于房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況的緊急自查通知》，要求各銀行針對2020年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營貸(含借款人為企業(yè)或個人)情況立即開展自查，主要包括截至2020年3月末房抵經(jīng)營貸余額、貸前準(zhǔn)入情況、貸款管理情況、貸后管理情況等。

而在今年春節(jié)前后，廣州、北京、上海等一線城市監(jiān)管部門也相繼發(fā)文，防范經(jīng)營貸流入樓市。

記者留意到，近兩年，監(jiān)管部門除了對房地產(chǎn)金融中貸款購房的資金來源嚴(yán)防嚴(yán)控外，對房企資金鏈以及銀行貸款結(jié)構(gòu)亦提出新的要求。

2020年8月，以“三道紅線”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理政策正式提出。按照監(jiān)管層的要求，對房地產(chǎn)融資的管理，主要以“三道紅線”為標(biāo)準(zhǔn)，具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;凈負債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實施差異化債務(wù)規(guī)模管理。

2020年最后一天，監(jiān)管繼續(xù)加碼。央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布新政，對銀行的房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款占總額比例分別設(shè)定上限。銀行按照資產(chǎn)規(guī)模和機構(gòu)類型被分為五檔，若依照兩項指標(biāo)均達上限來估算，各檔銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸占比上限約為5%～7.5%。這相當(dāng)于監(jiān)管層給銀行下了明確指標(biāo)，禁止資金過多流入房地產(chǎn)。

植信投資研究院認為，監(jiān)管部門針對住房金融政策嚴(yán)格規(guī)范的意圖已經(jīng)比較明確，而“三道紅線”和集中度管理體現(xiàn)了監(jiān)管部門對住房金融政策的連續(xù)性，是健全我國宏觀審慎管理制度和完善房地產(chǎn)金融管理長效機制的重要舉措。

廣東省房協(xié)專家委員龍斌也指出，房地產(chǎn)金融強化調(diào)控確實很重要。“最主要的背景是防范金融風(fēng)險，因為房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，金融風(fēng)險潛在的發(fā)生可能性會比較高，所以對房地產(chǎn)金融進行調(diào)控很重要。”

多房企業(yè)績“預(yù)警”

隨著房地產(chǎn)調(diào)控進一步加碼，另一個不可忽視的現(xiàn)象是，已對不少房企的資金鏈、業(yè)績均產(chǎn)生了直接影響。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟告訴記者，住房金融政策嚴(yán)格規(guī)范對不少房企已經(jīng)造成了直接的影響。“三道紅線以及對銀行的貸款比例要求，都是房地產(chǎn)金融調(diào)控的組成部分，目的是抑制投機以及部分一線城市房價的熱度。而調(diào)控‘多管齊下’已對房地產(chǎn)企業(yè)，特別是之前快速增長、負債過快、結(jié)構(gòu)不太合理的企業(yè)已經(jīng)造成了比較直接的影響。”

龍斌則分析指出，在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，特別是對資金流入房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)格控制，對于早期一味地去拿地、儲備地、拿地王的房企所產(chǎn)生的影響比較突出。“近年很多房企出現(xiàn)違約，我覺得主要是兩個方面原因：第一是企業(yè)規(guī)模做得過大擴張?zhí)珔柡?，受整個經(jīng)濟大環(huán)境的影響，它出現(xiàn)一些問題。第二個原因就是產(chǎn)品市場應(yīng)該還是有問題，就是一方面拿地拿得多，資金花得多，另一方面產(chǎn)品適銷不對路會出現(xiàn)資金問題。”

調(diào)控政策趨緊疊加疫情影響，事實上確實造成了房企的加速洗牌與分化。根據(jù)春節(jié)前的業(yè)績預(yù)告，多房企業(yè)績“預(yù)警”。

日前，云南城投發(fā)布公告稱，預(yù)計2020年度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損27.5億元～23億元，扣非后虧損36.3億元～31.8億元。同一日，美好置業(yè)也發(fā)布業(yè)績預(yù)警，2020年度歸屬于上市公司股東扣非凈利潤虧損4.3億元～5.5億元。

作為TOP5房企之一的保利地產(chǎn)，利潤增長僅錄得個位數(shù)增長。根據(jù)其發(fā)布的業(yè)績快報顯示，2020年實現(xiàn)營業(yè)總收入2452.62億元，同比增長3.93%;營業(yè)利潤522.51億元，歸屬股東凈利潤289.08億元，分別同比增長3.67%和3.39%。對比2019年超過40%的利潤增長，交出的2020年答卷實在難以讓市場滿意。

新華聯(lián)亦發(fā)布公告稱，預(yù)計2020年公司歸屬股東凈利潤虧損11億元～13億元，扣非后虧損11.5億元～13.6億元。恒隆地產(chǎn)也發(fā)布公告稱，2020年歸屬股東凈利潤虧損25.71億港元。

此外，多房企亦承認債務(wù)危機。如華夏幸福公開承認債務(wù)危機，已有52.55億元債務(wù)逾期，公司可動用資金僅有8億元。

而泰禾集團去年違約金額仍高達300多億元，公告顯示，截至2020年12月31日，公司已到期未歸還借款金額為398.50億元，尚未支付的利息為67.48億元。新華聯(lián)也因資金緊張，逾期貸款高達13.44億元。

在宏觀調(diào)控趨嚴(yán)，疊加疫情影響的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)又該如何“突圍”?對此，陳晟指出，房企要更著重負債與現(xiàn)金流情況，保障企業(yè)的正常運營。“房企要像保護眼睛一樣保護自己的現(xiàn)金流以及吻合國家調(diào)控要求，盡量降低負債，這是必須的。”

龍斌則建議要注重穩(wěn)健經(jīng)營。“最重要的還是穩(wěn)健經(jīng)營吧，其次要保持充足的現(xiàn)金流，還有就是讓產(chǎn)品更加適合市場這個最大的主流，注重產(chǎn)品品質(zhì)，這樣的話今年也不會太差，未來也不會太差，房地產(chǎn)應(yīng)該說在經(jīng)濟調(diào)整過程中，還是比較重要的產(chǎn)業(yè)市場。”

(記者 陳靖斌)