合肥、廣州等地日前接連發(fā)布樓市調(diào)控新政。4月以來，多地加碼房地產(chǎn)調(diào)控力度，延續(xù)前期房地產(chǎn)調(diào)控密集趨勢。從調(diào)控內(nèi)容看，近期發(fā)布樓市新政的城市調(diào)控趨于精細(xì)化，不僅調(diào)控范圍有所擴大，還針對“經(jīng)營貸”“學(xué)區(qū)房”等熱點問題進行特別說明。熱點地區(qū)調(diào)控全方位發(fā)力，足見調(diào)控之決心。

涵蓋范圍明顯增多

近期，發(fā)布樓市調(diào)控新政的城市調(diào)控內(nèi)容涵蓋范圍明顯增多，調(diào)控內(nèi)容趨于精細(xì)化。

以合肥市為例，4月5日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)披露《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡稱《通知》)?！锻ㄖ分饕獌?nèi)容有8條：穩(wěn)定增加居住用地供應(yīng)、實行市區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)成套住房入學(xué)年限政策、深化住房限購措施、實行市區(qū)熱點樓盤“搖號+限售”政策、從嚴(yán)調(diào)控商品住房價格、加強住房貸款審慎管理、加大租賃住房建設(shè)力度、嚴(yán)厲打擊各種房地產(chǎn)市場亂象。

二手住房限購政策方面，《通知》指出，為精準(zhǔn)打擊部分區(qū)域二手住房和學(xué)區(qū)房炒作行為，在嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見的通知》(合政辦〔2016〕43號)的基礎(chǔ)上，進一步收緊合肥市部分區(qū)域二手住房限購政策，即暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和其他區(qū)域指定學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購買二手住房。其中，學(xué)區(qū)范圍以2020年教育主管部門學(xué)區(qū)劃分方案為準(zhǔn)，后期學(xué)區(qū)劃分若有調(diào)整，則限購范圍對應(yīng)調(diào)整。根據(jù)房地產(chǎn)市場交易監(jiān)測情況，對出現(xiàn)異常交易的區(qū)域適時調(diào)整二手住房限購范圍。調(diào)整范圍由市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作聯(lián)席會議辦公室對外公布。

《通知》指出，在執(zhí)行合肥市現(xiàn)行義務(wù)教育招生入學(xué)政策基礎(chǔ)上，自2021年新入學(xué)起，實行同一套住房，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個學(xué)位，多胞胎、二孩等符合法律法規(guī)規(guī)定情形的除外。

此外，為規(guī)范新建商品住房銷售行為，杜絕炒賣房號行為，保障購房者的合法權(quán)益，《通知》明確，加強房源信息公開監(jiān)督，自2021年4月6日起，登記購房人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于(含等于)1.5的熱點樓盤，均應(yīng)實行搖號銷售，由開發(fā)企業(yè)委托公證機構(gòu)予以公證。公證搖號銷售商品住房時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供不低于30%比例的房源用于剛需購房。搖號所購房源自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起3年內(nèi)不得上市交易。

業(yè)內(nèi)人士指出，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》數(shù)據(jù)顯示，截至2021年2月，合肥新建商品住宅銷售價格指數(shù)連續(xù)6個月保持上漲，價格快速上漲引發(fā)調(diào)控壓力。此次調(diào)控全方位發(fā)力，足見調(diào)控之決心。

聚焦經(jīng)營貸

中國證券報記者觀察到，近期發(fā)布樓市新政的城市基本都提到加強經(jīng)營貸管控力度，且針對經(jīng)營貸的調(diào)控也呈現(xiàn)精細(xì)化特征，不僅提出了針對新增貸款的調(diào)控措施，還提出化解前期已積累風(fēng)險的措施。

為了加強經(jīng)營用途貸款合規(guī)管理，合肥市要求，加強個人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質(zhì)的審查，嚴(yán)肅查處經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場行為。嚴(yán)格落實房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。注冊地在合肥的地方法人銀行業(yè)金融機構(gòu)實行分檔管理，房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占比不得超過《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》規(guī)定的各檔上限。已超上限的金融機構(gòu)，分別制定調(diào)整方案，在過渡期內(nèi)逐步向管理要求邊際收斂(后期若有具體實施細(xì)則出臺的，從其規(guī)定)。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，一季度房地產(chǎn)調(diào)控政策井噴，住建部約談、整頓中介、經(jīng)營貸、土地供應(yīng)模式變更成為繞不開的話題。其中，經(jīng)營貸作為導(dǎo)致多地樓市明顯上漲的重要原因，成為熱點城市調(diào)控的“重災(zāi)區(qū)”。在2019年之前，購房是不太可能用經(jīng)營貸的，主要是因為經(jīng)營貸利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于按揭貸款，且貸款期限只有1-2年。2020年，因為特殊政策，經(jīng)營貸周期越來越長，利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于按揭貸款，所以不論是購房者還是銀行，都有了動經(jīng)營貸入樓的心思。

張大偉指出，經(jīng)營貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差，同時與銀行在放貸過程中既當(dāng)運動員又當(dāng)裁判員有很大的關(guān)系。從銀行角度來說，經(jīng)營貸的風(fēng)險相對而言是高于按揭貸款的，但是經(jīng)營貸的利率在政策要求下又低于按揭貸款，所以在銀行的執(zhí)行層面就出現(xiàn)了動作走形，變相鼓勵了經(jīng)營貸進入樓市。針對一些短期內(nèi)用新房本以及新企業(yè)注冊套取經(jīng)營貸的行為，最近的打壓是非常有力的。這種政策的力度肯定能夠抑制市場過熱，讓經(jīng)營貸回歸到它的本質(zhì)，有助于企業(yè)經(jīng)營，能夠在一定程度上抑制樓市非理性、不健康發(fā)展。