日前，位于深圳東部的某純新盤打響了降價促銷“第一槍”。該剛需樓盤在6月24日發(fā)布的折扣說明中表示：“最高可打到88.6%的折扣，即使是首付三成客戶，只要開盤后3天內(nèi)準時簽約，折扣也在91.3%。”

事實上，在此之前的5月，在政策疊加效應下，深圳的新房樓盤已經(jīng)開始出現(xiàn)大面積降溫，多個樓盤“打新”遇冷，并出現(xiàn)近兩年少有的開盤未售罄的局面。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，投資客退場、二手房掛牌價下跌令“一二手房價格倒掛”幅度減少等因素，都在冷卻深圳新房銷售的熱度。

“最近市場壓力比較大，投資氛圍差，金融卡的比較死，買房后房價就會上漲的‘神話’受到挑戰(zhàn)。加上最近廣東疫情有所反復，正在開盤的樓盤銷售情況都不太理想。”深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫告訴記者。

東部樓盤開打“價格戰(zhàn)”

上述率先打出“價格牌”的新盤位于深圳布吉，其于6月23日正式開盤。按照其提供的折扣說明計算，如果是3成首付客戶準時簽約，房屋簽約總價打完折后為331.4萬元-482萬元，一套房便宜了31.6萬元-45萬元之間。

值得關注的是，這是自2020年以來，深圳首現(xiàn)打折新盤。數(shù)據(jù)顯示，該樓盤開盤銷售373套，入圍客戶391批，銷售率77%，并未售罄。

而這只是深圳樓市持續(xù)降溫的一個縮影。相比2020年到2021年初新盤幾乎開盤“日光”的火熱場面，早在今年3月深圳就出現(xiàn)了個別樓盤開盤銷售不及預期的現(xiàn)象，3月8日，位于羅湖筍崗的華潤萬象華府開盤，7小時僅賣了一半多，甚至還有二套房入圍選房。

及至今年5月，深圳新房成交量降至近一年新低，據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)，2021年5月，深圳新房住宅成交2677套，環(huán)比下滑23.6%，同比下跌14.76%;成交面積為26.5萬平方米，環(huán)比下滑24.9%。

與此同時，深圳樓市“打新”的熱度也在迅速下降。深圳中原研究中心顯示，5月末4個誠意登記的樓盤最終的客戶入圍比例小于預定的入圍比例，即入圍人數(shù)小于3倍的可售房源數(shù)。其中龍華壹成中心璞譽府房客比為1：1.77、龍華恒壹四季華府113批選168套房，新房數(shù)量供大于求;坪山金尊府房客比1：1.85;龍崗保達譽都花園的房客比為1：1.72。

“從四、五月深圳樓市來看，二手房明顯回調(diào)，市場預期明顯加速回落，如果二手房價格持續(xù)下降，那么新房、二手房價格倒掛會加速減緩甚至持平，對‘打新’的積極性會有影響。投資客入圍的趨勢在下降，我們看到杠桿得到了很大的打擊，原來‘打新’的人群有很大一部分是投資客。”李宇嘉對記者表示。

進入6月，情況并未好轉(zhuǎn)，新盤“打新”遇冷的現(xiàn)象蔓延至深圳西部。6月4日開盤的南山蛇口半山港灣花園(半山臻境)，共1103批客戶選586套住宅，不看積分，入圍比例1:1.9，中簽率約為53%，線上選房前期棄選率為25%，最終棄選率約為47%。

位于寶安區(qū)的萬科都會四季也出現(xiàn)開盤未售罄的情況。6月20日，萬科都會四季線上選房，棄選率約四成。據(jù)媒體報道，至6月21日夜間23時，萬科都會四季項目還有近三成房源未售出。而該樓盤幾乎符合“網(wǎng)紅盤”的所有特征：地處西部、與周邊二手房倒掛、戶型主打剛需。

“今年確實冷了，西部住宅開盤都賣不完。”深圳一知名樓盤的營銷人員對記者說，“我們往往能一眼分出來看房的是投資客還是剛需客，今年進出售樓處的投資客明顯變少了。”

深圳樓市在嚴厲調(diào)控下銷售承壓，令苦“打新”久矣的剛需客迎來了曙光。

居住在深圳寶安區(qū)的張女士在堅持“打新”一年半之后，即將買到合心意的房子。最近她向馬上要在6月底開盤的萬科大都會遞交了購房資料，銷售告訴她“搖中的幾率非常高”。

張女士和其先生在深圳工作已經(jīng)快十年，生育了兩個孩子，一直居住在多年前購買的一套小產(chǎn)權房里。老大上的是社區(qū)就近入讀的普通小學，再過三年，老二也要到上小學的年齡，夫妻二人從2020年初即開始認真考慮買一套學位好一些的商品房。

未曾料到的是，他們正巧趕上了深圳的“打新潮”。夫妻二人2020年在多個熱點樓盤來回奔波，忙了一整年顆粒無收。“我們夫妻社保加起來有190個月，我自己是深戶，積分接近80分。我們?nèi)チ巳A強城，華強城只有600號，我們搖到668號，還參加了萬豐海岸城，最低要求是280多個月社保，最后搞得心力交瘁。”張女士對記者感嘆。

“這次認籌，很明顯資料查的不如以前嚴了，比起去年打新的那幾個樓盤，銷售的態(tài)度熱情了很多。” 除了“打新”不同以往，讓張女士感到市場在轉(zhuǎn)向的還有銷售人員的態(tài)度。

據(jù)深圳樂有家最新數(shù)據(jù)顯示，6月的第3周(06.14-06.20)，深圳一手住宅網(wǎng)簽584套，環(huán)比下跌6.9%，周網(wǎng)簽再次失守600套;二手住宅過戶量已連跌5周。

“由于很多業(yè)主是投資客，前期加杠桿現(xiàn)象比較明顯，月供壓力比較大，如果獲利無法‘落袋’，資金鏈就會比較緊張，加上現(xiàn)在市場情緒在往下走，部分投資客心里會很慌。對他們來說，目前的對策就是小幅降價。”李宇嘉曾對記者表示。

備受爭議的法拍房個案

在深圳樓市整體降溫的大趨勢下，最近成交的一套法拍房，引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。

6月22日，在京東網(wǎng)拍平臺上，深圳著名“妖盤”恒裕濱城二期3座A單元40A房的拍賣被1.6萬人圍觀。該套房面積228.72平方米，起拍總價約5617.53萬元，單價24.56萬元/平方米，最終以總價6318萬元落槌，折合單價27.6萬元/平方米。

不過，27.6萬元/平方米可能并不是最終的價格。根據(jù)深圳中原地產(chǎn)計算，由于這套法拍房源是公司產(chǎn)權，登記價316萬元，按照最簡單的公司產(chǎn)權土地增值稅計算公式，系數(shù)取用50%，估算需繳納的稅費為：(競拍價6317—原價316)*50%=6000*50%=3000萬元。如果買家為第二套購買，粗略估算需繳納的稅費可能達到將近3900萬元。高昂的稅費或?qū)⑵鋯蝺r推至約45萬元/平方米。

據(jù)了解，該小區(qū)的二手房指導價僅為13.2萬元/平方米。至于實際掛牌價，一名貝殼系二手房經(jīng)紀人對記者透露，目前恒裕濱城二期在內(nèi)網(wǎng)的掛牌均價在38萬-40萬元/平方米之間。

這套法拍房究竟是拍出高價，還是買家撿到便宜?因業(yè)內(nèi)對稅費問題的分歧較大，尚難定論。

對于深圳中原地產(chǎn)的稅費計算，華商律師事務所律師周爭鋒并不同意。他對記者介紹，這套法拍房的不動產(chǎn)權資料顯示登記類型為“初始登記分證”，說明是“一手現(xiàn)售房”，現(xiàn)售只需要支付契稅，不存在二手房交易中的“二道稅”。

“本案有別于正常的買賣，它是拍賣，此外本案有別于一般的民事執(zhí)行拍賣，屬于刑事案件贓款贓物的拍賣。其拍賣物的所有權認定來自于刑事判決書，拍賣的依據(jù)也是刑事判決書，屬于特殊的流程。”周爭鋒補充道。

一位從事法拍房行業(yè)的人士指出：“稅費的事情到現(xiàn)在都說不準，從操作來看，應該是職業(yè)投資者在買，甚至可能是業(yè)內(nèi)人士搞的，拍賣前肯定做好了功課，外人不明就里，直接嘲笑他買貴了。”

就這套成交較熱的法拍房個案，一名了解法拍市場的人士認為，“法拍就是市場的定海神針，因為它是充分自由競爭的一個市場，說明現(xiàn)在深圳只要是熱門樓盤、熱門片區(qū)，還是有人愿意‘加倉’的。”

不過，李宇嘉向記者表示，法拍房個別案例不能說明問題，深圳樓市已明顯降溫。

“不過稍有不慎，再次反彈的可能性也不小。比如前一段時間的‘水果標價’丑態(tài)，就是對政策的嘗試性突破。未來深圳房價一方面取決于現(xiàn)有的樓市調(diào)控是否會堅持下去，另一方面則取決于貨幣政策。”李宇嘉說。