近期北京拍地是真的瘋狂，一波接一波。

(資料圖片)

很多板塊又要出新房了。今天咱們著重來(lái)聊聊朝陽(yáng)大熱門——奶西板塊。

奶西初入大家視野是去年6月的土拍，當(dāng)時(shí)供地兩宗，多家開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶，最終中建拿下318地塊——中建宸園，首開(kāi)拿下320地塊——首開(kāi)金茂望京樾。

望京樾去年9月底先開(kāi)盤，官方數(shù)據(jù)是首次開(kāi)盤去化就超過(guò)了60%。中建宸園10月份開(kāi)盤，套數(shù)不多，剛開(kāi)盤洋房就基本上售罄了。

到22年年底，321地塊被金隅拿下，定名金隅望京云尚，目前已經(jīng)拿下預(yù)售證，近期開(kāi)盤。

接下來(lái)6月16號(hào)，已上架的奶西315-1地塊將開(kāi)始競(jìng)拍。

關(guān)于奶西的爭(zhēng)議市場(chǎng)上就沒(méi)停過(guò)。

NO.01

奶西的底層支撐...

奶西板塊周邊清河、溫榆河兩河環(huán)伺，生態(tài)還不錯(cuò)。

往南是望京CBD商圈，道路交通比較便利，周邊高速主路不少；硬傷是板塊自身沒(méi)有地鐵，距離現(xiàn)有地鐵來(lái)廣營(yíng)站4公里起步。

目前入市項(xiàng)目全部以改善產(chǎn)品為主，板塊當(dāng)前上車門檻約800萬(wàn)起步。

從板塊的規(guī)劃圖也可以看出，這一片區(qū)域是純居住板塊，同時(shí)改善屬性純粹，沒(méi)有保障房的配建。

目前入市的這三個(gè)項(xiàng)目，兩個(gè)案名里都有“望京”，開(kāi)發(fā)商就是瞄著望京的客群來(lái)的。

如今的望京知名企業(yè)云集，高端產(chǎn)業(yè)集中，人才聚集，相應(yīng)配套也完善。

值得一提的是，以阿里總部新址為代表，望京的產(chǎn)業(yè)中心在向北移，這對(duì)于奶西板塊來(lái)講是個(gè)好事。

作為一個(gè)先規(guī)劃后建設(shè)的板塊，板塊自身確實(shí)沒(méi)有拿得出的成熟內(nèi)容，所以也只能綁著望京使勁兒了。

從目前入市的樓盤銷售情況來(lái)看，雖然奶西比崔各莊的入市晚，但是去化速度卻更快。

這也能反映出，望京外溢的購(gòu)房人更傾向選擇奶西。

除了這部分人以外，北苑、亞奧的改善群體也在看奶西。畢竟新房?jī)r(jià)格、品質(zhì)都有優(yōu)勢(shì)。

并且如果預(yù)期兌現(xiàn)，還有想象空間。

NO.02

不夠清晰的前景...

奶西的指導(dǎo)價(jià)8.5萬(wàn)/平米。

前有望京的外溢，讓來(lái)廣營(yíng)房?jī)r(jià)沖到12萬(wàn)+，這讓部分人對(duì)奶西也有了很大期待。

但下面可能要潑一盆冷水。

不能忽略的是，位置更近，配套更好的新北苑，還站在奶西前。

目前北苑二手次新價(jià)格9-10萬(wàn)/平。

奶西首先要能對(duì)標(biāo)上新北苑，其次再往望京房?jī)r(jià)那看。

另外，現(xiàn)狀下的奶西，8.5萬(wàn)/平，買到的可能是“荒地”。

也就是前面提到的，板塊沒(méi)地鐵，也沒(méi)有望京那樣高大上的樓宇。

區(qū)域的交通、商業(yè)等配套都很弱。

板塊待出讓用地還很多，現(xiàn)階段的奶西，可以說(shuō)是什么也沒(méi)有。

且規(guī)劃，最后能兌現(xiàn)到什么程度，需要多久不好說(shuō)。

之前給大家說(shuō)過(guò)，這個(gè)價(jià)格對(duì)比朝陽(yáng)的平房板塊來(lái)看，平房已經(jīng)是兩大商圈中間的成熟區(qū)域。

平房在朝陽(yáng)正東方向上，由于臨鐵，去國(guó)貿(mào)非常近7站之隔。一切配套都是現(xiàn)成的，周邊建設(shè)也很完善。

奶西和平房這兩個(gè)板塊是完全相反的兩類，也很典型。

有人說(shuō)期房買的就是規(guī)劃；

也有人說(shuō)奶西就是朝陽(yáng)的一張大餅；

如果是你，會(huì)怎么選？