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自2021年6月上市以來(lái)，公募REITs便成為市場(chǎng)中那顆閃耀的“明星”，但在今年，公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)上疲態(tài)盡顯，截至6月7日，全市場(chǎng)27只公募REITs中，跌幅超10%的不在少數(shù)，更有甚者跌幅超20%。公募REITs的不斷下跌也造成折價(jià)“破發(fā)”。從原來(lái)的眾星捧月到現(xiàn)在的跌落神壇，公募REITs在短短兩年經(jīng)歷了什么？

6月7日，據(jù)Choice數(shù)據(jù)顯示，在二級(jí)市場(chǎng)上的27只公募REITs中有23只產(chǎn)品均呈現(xiàn)上漲之勢(shì)，其中漲幅最大的是建信中關(guān)村(行情000931,診股)REIT，達(dá)4.46%。

但放眼年初至今，公募REITs顯得尤為落寞。截至6月7日收盤，包括建信中關(guān)村REIT、華夏中國(guó)交建(行情601800,診股)REIT在內(nèi)的3只產(chǎn)品年內(nèi)跌幅超20%，還有8只產(chǎn)品同期跌幅超10%。

公募REITs跌跌不休的背后或是部分產(chǎn)品業(yè)績(jī)表現(xiàn)不盡如人意，引起市場(chǎng)悲觀情緒，從而拋售止損，對(duì)其造成沖擊。

公募REITs大面積“破發(fā)”

自2023年以來(lái)，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)風(fēng)光不再。

在27只產(chǎn)品中，破發(fā)竟然成為普遍現(xiàn)象，截至6月7日收盤，已有近15只產(chǎn)品跌破發(fā)行價(jià)。

比如建信中關(guān)村REIT發(fā)行價(jià)為3.2元，截至6月7日收盤，報(bào)3元；發(fā)行規(guī)模高達(dá)108.8億的中金安徽交控REIT截至6月7日收盤為8.77元，離10.88元的發(fā)行價(jià)更遠(yuǎn)；平安廣州廣河REIT亦是如此，該產(chǎn)品在2021年確認(rèn)發(fā)行價(jià)為13.02元，時(shí)至今日，收盤價(jià)9.268明顯低于發(fā)行價(jià)。

而截至6月7日，全市場(chǎng)27只公募REITs中的多數(shù)均呈現(xiàn)不同程度的回撤，跌幅超10%的多達(dá)11只。

其中華夏中國(guó)交建REIT年初至今跌幅尤甚，已近25%；建信中關(guān)村REIT跌幅位居第二，超24%；中金普洛斯REIT跌幅也超20%。

除跌幅超20%的3只產(chǎn)品外，還有8只公募REITs跌幅超10%，包括博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、中金安徽交控REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT等。

伴隨著公募REITs的跌跌不休，部分產(chǎn)品也一改此前大幅溢價(jià)的局面，27只公募REITs產(chǎn)品中有半數(shù)的產(chǎn)品均出現(xiàn)折價(jià)的情況，其中折價(jià)最高的是華夏中國(guó)交建高速REIT，折價(jià)率超30%。

除此之外，從上市首日這一維度也可看出公募REITs疲態(tài)盡顯。

以今年發(fā)行的三只公募REITs為例，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、中航京能光伏REIT首日漲幅均超10%，中信建投國(guó)家電投新能源REIT首日漲幅不到2%，但這與先前公募REITs上市首日兇猛飆升形成鮮明對(duì)比。

回首2021年，多只產(chǎn)品上市初期在二級(jí)市場(chǎng)上“突飛猛進(jìn)”，比如建信中關(guān)村REIT在2021年12月17日上市首日直接30CM漲停；中金普洛斯REIT自2021年6月上市后的半年內(nèi)漲幅超26%；2022年也無(wú)例外，國(guó)泰君安(行情601211,診股)臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)(行情300832,診股)園上市首日再現(xiàn)30%漲幅，鵬華深圳能源REIT上市首日漲幅則超20%。

業(yè)績(jī)、流動(dòng)性是“元兇”

時(shí)過(guò)境遷，公募REITs從先前的“熱炒”到如今的降溫，背后究竟發(fā)生了什么？

華泰證券(行情601688,診股)表示，機(jī)構(gòu)行為主導(dǎo)了本輪下跌，在機(jī)構(gòu)投資者高度集中、行為趨同的背景下，當(dāng)經(jīng)濟(jì)和項(xiàng)目基本面修復(fù)不及預(yù)期時(shí)，投資人多采取謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，市場(chǎng)缺乏新資金流入，持續(xù)下跌引發(fā)部分機(jī)構(gòu)觸發(fā)清倉(cāng)線，造成踩踏。

字里行間透露出公募REITs大幅波動(dòng)的關(guān)鍵在于部分產(chǎn)品基本面表現(xiàn)不佳。

眾所周知，公募REITs底層資產(chǎn)是基建，包括公用環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流等資產(chǎn)。顯然，底層資產(chǎn)的收益才是公募REITs的重中之重。

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊，像華安張江光大REIT今年一季度收入為1604萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損1177萬(wàn)元，也是27只公募REITs中唯一虧損的一只產(chǎn)品。

受挫的不僅是這一只園區(qū)公募REITs。建信中關(guān)村REIT今年一季度營(yíng)收同比下降27.13%，凈利潤(rùn)同比降超七成；東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT雖今年一季度營(yíng)收同比微增0.9%，但凈利潤(rùn)同比下滑8.33%。

而鉗制園區(qū)公募REITs營(yíng)收與凈利潤(rùn)因素之一是園區(qū)出租率表現(xiàn)仍承壓。比如虧損的華安張江光大REIT截至今年3月末出租率為70.57%，而截至2022年3月末，公司出租率為100%。

生態(tài)環(huán)保類的公募REIT表現(xiàn)同樣不盡如人意。市面上僅有的兩只中航首鋼生物質(zhì)REIT以及富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT今年一季度營(yíng)收、凈利潤(rùn)均呈現(xiàn)同比下降，其中富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT降幅分別為-3.24%、29.24%。

不過(guò)交通基礎(chǔ)設(shè)施類的公募REIT“一枝獨(dú)秀”。

浙商滬杭甬REIT在今年一季度凈利潤(rùn)增長(zhǎng)拔得頭籌，同比躥升2112.6%至2698.8萬(wàn)元，而先前該產(chǎn)品則是在去年同期虧損-134.09萬(wàn)元，2022年全年虧損9452萬(wàn)元。

這并非個(gè)例，其余交通公募REITs業(yè)績(jī)表現(xiàn)同樣不俗，如華夏越秀高速今年一季度營(yíng)收同比增長(zhǎng)15.22%，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)2.66%；即使上市未滿一年的國(guó)金中國(guó)鐵建(行情601186,診股)REIT今年一季度營(yíng)收、凈利潤(rùn)環(huán)比分別大增35.48%以及162.41%。

業(yè)績(jī)因素之外，流動(dòng)性難題也制約著公募REITs。

正如華泰證券表示，市場(chǎng)流動(dòng)性較弱，流通規(guī)模較小，平均換手率僅0.7%，顯著低于2022年的平均換手率1.43%，少量拋售資金就有可能帶來(lái)二級(jí)市場(chǎng)顯著的下跌。

公募REITs擴(kuò)容進(jìn)行時(shí)

即便挑戰(zhàn)重重，也攔不住公募REITs擴(kuò)容的熱情。

6月2日，博時(shí)、華安、紅土創(chuàng)新、中金4家基金公司宣布旗下公募REITs擴(kuò)募完成，四只REITs產(chǎn)品合計(jì)擴(kuò)募規(guī)模超過(guò)50億元。前腳剛擴(kuò)募完成，后腳中金湖北科投光谷REIT也將于6月5日正式發(fā)售，預(yù)計(jì)募集資金總額為15.75億元。

在左手上新，右手?jǐn)U募的基礎(chǔ)上，公募REITs市場(chǎng)總規(guī)模距離千億大關(guān)僅有一步之遙。

沖擊千億規(guī)模的背后離不開(kāi)險(xiǎn)企、銀行理財(cái)子、券商等重磅玩家的鼎力相助。

其中險(xiǎn)資是配售的“主力軍”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在全市場(chǎng)27只公募REITs中，險(xiǎn)企通過(guò)戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下配售的方式總金額超130億元。

例如，人保壽險(xiǎn)曾獲配國(guó)金中國(guó)鐵建高速、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、紅土創(chuàng)新深圳人才安居、華泰江蘇交控等逾十只公募REITs。

泰康人壽不僅是國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、普洛斯、首鋼綠能等四只公募REITs的戰(zhàn)投，還通過(guò)網(wǎng)下參與建信中關(guān)村REIT、鵬華深圳能源REIT以及華夏合肥高新產(chǎn)園REIT等。

新華保險(xiǎn)(行情601336,診股)同樣通過(guò)“戰(zhàn)投+網(wǎng)下”的方式出現(xiàn)在公募REITs的身后，包括華夏越秀高速REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、中金廈門安居REIT等。

除此之外，銀行理財(cái)子也朝著布局公募REITs的方向加速奔跑。

以光大理財(cái)發(fā)行的陽(yáng)光紅基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs優(yōu)選1號(hào)為例，據(jù)其今年一季報(bào)顯示，前十名資產(chǎn)中公募REITs占據(jù)7個(gè)席位，分別為富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT以及鵬華深圳能源REIT等。

除通過(guò)發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)軍公募REITs外，銀行理財(cái)子也通過(guò)戰(zhàn)略配售等方式不斷“開(kāi)疆?dāng)U土”。

比如，交銀理財(cái)以戰(zhàn)略投資者身份獲配華夏中國(guó)交建高速REIT達(dá)2億元；建信理財(cái)亦以1.1億元戰(zhàn)略投資建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園公募REIT。

而對(duì)于券商，自然不會(huì)錯(cuò)過(guò)公募REITs這條黃金賽道。像廣發(fā)證券(行情000776,診股)屢屢“掘金”公募REITs，平安廣州廣河REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIt、紅土鹽田港(行情000088,診股)REIT的背后均有其身影。

經(jīng)歷過(guò)二級(jí)市場(chǎng)的“洗禮”后，疊加后續(xù)產(chǎn)品業(yè)績(jī)的回暖，公募REITs的長(zhǎng)期投資價(jià)值正逐步顯現(xiàn)。