進(jìn)入新年,樓市調(diào)控依然“來(lái)勢(shì)洶洶”。2月8日晚間有消息稱(chēng),根據(jù)監(jiān)管部門(mén)及銀行業(yè)協(xié)會(huì)自律公約要求,北京市自2017年2月8日(含)起,網(wǎng)簽生效的二套住房貸款,其貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)25年。北京商報(bào)記者分別從其中一家股份制銀行和一家房地產(chǎn)中介處求證到這一信息。
一位負(fù)責(zé)二手房貸款相關(guān)流程的中介公司專(zhuān)員告訴北京商報(bào)記者,銀行方面?zhèn)鱽?lái)的消息是2月8日起,簽署網(wǎng)簽合同的第二套個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)(含新建住房、二手住房、置換式住房),貸款期限不得超過(guò)25年,但是還沒(méi)有更具體的細(xì)則。
對(duì)此新政,一位股份制銀行信貸部人士表示,此前在北京地區(qū),該行對(duì)二套房執(zhí)行的最長(zhǎng)貸款期限是30年,新政將期限縮短至25年后,最直接的影響,就是在貸款總額不變的情況下,貸款人的月供將增加。
以貸款100萬(wàn)元為例,若按照等額本息的還法,且貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%,即5.39%計(jì)算,貸款30年下來(lái),平均每月月供為5609.07元;貸款25年,平均每月月供為6075.36元。也就是說(shuō),每月需要多還約400元。
“但需要注意的是,如果貸款人的月工資水平不變,新政發(fā)布后,實(shí)際上可以貸款的總額也會(huì)下降。”另一家股份制銀行的信貸部人士補(bǔ)充分析稱(chēng),根據(jù)該行的計(jì)算公式,貸款人的月供額不得超過(guò)工資的一半。舉例來(lái)說(shuō),如果貸款人月收入1萬(wàn)元,只支持每月最多還5000元,超過(guò)這個(gè)數(shù)額是批不下來(lái)的。如此一來(lái),貸款期限縮短5年,就相當(dāng)于貸款總額將減少,購(gòu)房者的還款能力變相“被削弱”。
而這可能直接影響一些人買(mǎi)不起房。多位受訪的銀行信貸部人士都表示,新政的目的就是為了限制二手房的交易量。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為,繼一月銀行利率折扣減少后,信貸繼續(xù)收緊,這釋放了一個(gè)信號(hào),即銀行未來(lái)貸款額度收緊,價(jià)格上浮,放款放緩將成為常態(tài)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示,這一政策是對(duì)二套房市場(chǎng)的管控,貸款條件的苛刻會(huì)對(duì)二套房市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。二套房貸款政策的收緊,可以將有限的貸款資源給予首套房市場(chǎng),引導(dǎo)購(gòu)房更加理性,通過(guò)增加購(gòu)房成本的方式,可以抑制炒房投資需求。
值得一提的是,信貸是決定短期房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素。張大偉指出,目前來(lái)看,信貸收緊趨勢(shì)下,短期房?jī)r(jià)調(diào)控壓力大。不過(guò),他表示,這個(gè)政策可能直接影響不大,因?yàn)楸緛?lái)購(gòu)房就有還款年限不得超過(guò)退休年齡的政策,二套購(gòu)房者還款能力強(qiáng),一般貸款周期相對(duì)較短。
一位城商行總行信貸部人士也介紹,由于二手房一般都有一定的房齡了,銀行在做二手房貸款時(shí),會(huì)考慮折舊的因素。該行采取“40年-土地注冊(cè)年份”的公式來(lái)計(jì)算房貸最長(zhǎng)期限,一般二手房的貸款年限都僅在20年左右,不會(huì)到25年。上述股份制銀行人士也表示,很多貸款人都會(huì)提前還款,即使貸了30年,普遍也不會(huì)貸滿(mǎn)。
綜合來(lái)看,張大偉指出,雖然這一政策波動(dòng)與此前出臺(tái)的“認(rèn)房又認(rèn)貸”、提高首付、減少優(yōu)惠相比影響小很多,但是信貸收緊的趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有明顯影響。
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