一線城市房價博弈漸顯,而上海則出現(xiàn)了一個明顯的趨勢:外環(huán)外房價漲勢明顯,內環(huán)單價10萬左右的房源已經滯脹。此外,春節(jié)過后上海一、二手房市場均開始熱烈起來,房企推盤與買家看房熱度逐漸升溫。 一線城市房價博弈漸顯,而上海則出現(xiàn)了一個明顯的趨勢:外環(huán)外房價漲勢明顯,內環(huán)單價10萬左右的房源已經滯脹。此外,春節(jié)過后上海一、二手房市場均開始熱烈起來,房企推盤與買家看房熱度逐漸升溫。 春節(jié)期間就一直在看房子的王月佳(化名),發(fā)現(xiàn)她一直在關注的浦東陸家嘴板塊出現(xiàn)兩個價格比較實惠的項目,均價在8萬元/平方米左右,雖然沒有學位,但區(qū)位不錯,只是兩個項目屬于翻新再出售,因此相比附近動輒10萬元/平方米以上的項目,還是頗具吸引力。 與市中心房價出現(xiàn)暗降不同,上海外環(huán)外項目仍然開出高價。位于松江區(qū)泗涇板塊的金地自在城即將于2月份開盤四期產品,銷售均價約4.2萬元/平方米,這個項目在2016年年中三期產品售價為3萬元/平方米左右。據統(tǒng)計,目前該片區(qū)二手房單價約在3.5萬-4萬元/平方米。 上海中原市場研究中心數(shù)據顯示,隨年初傳統(tǒng)淡季到來,大部分城市1月市場成交降溫明顯。供需兩方環(huán)比降幅均在4成左右,一線城市反應尤為明顯。上海一二手房同樣有如此趨勢,在有議價空間的前提下,二手房成交量變得更大。 總價600萬元價格波動大 在上海,成交量下跌,交易價格的影響只體現(xiàn)于市中心與外環(huán)外的差別。上海外環(huán)外整體供應較大,一手房均價有明顯上漲,除了前述位于泗涇的金地自在城之外,位于浦東的大華斐勒公園即將開售,宣稱均價8.6萬元/平方米,多名客戶預期實際單價還有松動空間。 但不論一手還是二手房,總價600萬元左右的房子價格波動明顯。2月10日,陳小明(化名)在虹口某中介門店咨詢一番之后,發(fā)現(xiàn)去年底他看中的一套總價580萬的房子掛牌價已經下降到550萬元,中介人員告訴他,其實房價并沒有下降,這個房型的房子年前實際成交價達到530萬元,因此現(xiàn)在的價格還屬于漲價。 就在前一天,陳小明在浦東一學區(qū)房板塊看中的一套房子,年前成交總價660萬元,現(xiàn)在要價630萬元。因此他決定多觀察幾套此前有意向的房源再決定買哪一套。 陳小明是典型置換型買家,目前有一套位于寶山區(qū)的房子準備賣掉置換學區(qū)房。但目前寶山的房子沒賣掉,看中的房源,也有點擔心漲價買不上。 上海中原市場分析師盧文曦認為,一手或二手市場內600萬總價左右房源尚有議價空間,一手房集中于外環(huán)外;二手房則在中環(huán)區(qū)域分布較多,業(yè)主掛牌價有5%左右松動,客戶議價空間也會根據房源樓層、朝向等具體情況以及業(yè)主賣房緩急程度來定。 整體價格差距收窄? 可以說,上海有著龐大的置換群體,是各個區(qū)域房價穩(wěn)定的助力所在。比如,每年想從臨港換到金橋,從松江、九亭換到閔行,從嘉定換到真如、寶山的家庭不計其數(shù)。在完成進入上海遠郊地區(qū)的第一套房購置后,很多家庭都在努力置換到距離市中心更近的板塊或者學區(qū)房板塊。這個群體對于房價的敏感程度可想而知。 正如王月佳在浦東陸家嘴板塊周邊看到的兩套一手房,單價在8萬元/平方米,總價1000萬元左右,她覺得房子下降空間不大,因為該板塊內一手房此前均價基本位于10萬元/平方米以上。周邊濰坊村的二手房價目前維持在7-8萬元/平方米。 一名業(yè)內人士指出,上海房價正在進行調整,結果很可能是高價房與目前在售5萬-6萬元單價的房子價格差距減少,因為5萬-6萬元/平方米的房子多數(shù)分布于外環(huán)外,隨著外環(huán)外房價普漲,兩者總價差距在拉低。而一手房與同區(qū)域內的二手房價格差距也在收窄。“這個變化的最根本原因在于,2016年出讓的土地當中,有很大一部分外環(huán)外的土地變成了高價地”。他具體指出,如2016年年中,泗涇板塊出現(xiàn)多幅樓板價達到4萬元/平方米以上地塊,彼時周邊二手房價也接近4萬元/平方米。 來自第三方機構數(shù)據顯示,2015年上海外環(huán)外房價漲幅達30%,2016年漲幅也在40%左右。 這名業(yè)內人士繼續(xù)指出,房價格局變化與上海城市整體擴容、規(guī)劃也有關。在今年初發(fā)布的上海2040年最新規(guī)劃中可見,上海多中心格局將形成,包括寶山、閔行、虹橋、川沙等四個主城片區(qū)與松江、嘉定、青浦、南橋、南匯等5個新城。 |